PROCES INWESTYCYJNY

Przedsięwzięcie inwestycyjne – najszersze ujęcie programu inwestycyjnego przewidzianego do realizacji w określonym celu, miejscu i czasie.

Zadanie inwestycyjne – część zakresu rzeczowego przedsięwzięcia, która może być z niego wyodrębniona jako nierozerwalna całość gospodarcza a po oddaniu do użytku pozwala na eksploatację. Np. przedsięwzięcie – osiedle ; zadanie – budynek mieszkalny

Obiekt budowlany – budynek, budowla inżynierska, instalacja przemysłowa lub urządzenie stanowiące część zadania inwestycyjnego.

Metody organizacji pracy - Roboty , na budowie można prowadzić metodą :  

1.        równoczesnego  wykonania, 

2.        kolejnego   wykonania,  

3.        pracy  równomiernej.

Metody organizacji pracy - Roboty , na budowie można prowadzić met : 

1.        równoczesnego  wykonania, 

2.        kolejnego   wykonania,  

3.        pracy  równomiernej.

Met.  równoczesnego wykonania polega na jednoczesnym prowadzeniu robót na różnych obiektach lub działkach przez brygady specjalizowane albo kompleksowe. Zaletą tej met jest szybkość wykonania. Wadą natomiast nierównomierność pracy ludzi i sprzętu oraz zużycia materiałów co stwarza duże trudności organizacyjne i techniczne.

Met. kolejnego wykonania różni się od poprzedniej, że poszczególne roboty na obiekcie lub działce są wykonywane jedna po drugiej. Do wykonania następnej roboty można przystąpić po całkowitym zakończeniu  robót poprzedzających. Wadą jest długi cykl budowy i brak ciągłości pracy brygad. Zaletą  met jest możliwość racjonalnego ułożenia kolejności robót.

Met. pracy równomiernej - polega na wykonywaniu poszczególnych procesów roboczych bez przerw przez brygady specjalizowane lub kompleksowe, posługujące się stałym zestawem środków produkcji. Przechodzenie brygad z działki na działkę organizuje się w ten sposób, że po wykonaniu robót przez jedną brygadę na danej działce, przechodzi ona na działkę następną, a na jej miejsce wchodzi brygada następna,  która wykonuje kolejny proces roboczy.  

      Proces inwestycyjny:

I Etap : Etap przygotowania :                

       I faza :  programowania

       II faza : projektowania i planowania

II etap : realizacji:

       III faza : wykonawstwa

       IV faza : eksploatacja wstępna ( rozruch i odbiór)

Proces inwestycyjny rozpoczyna się z chwilą podjęcia decyzji o budowie.

Cykl realizacji – okres czasu w którym przebiega realizacja inwestycji

Uczestnicy procesu inwestycyjnego:

-          projektanci

-          wykonawcy i podwykonawcy

-          dostawcy maszyn i urządzeń

-          zespoły powołane do wykonania studium wykonalności

-          przedstawiciele nadzoru

-          inwestor.

Met organizacji inwestycji:

1.        tradycyjna

inwestor ma w swoich komórkach służby inwestycyjne ( np. nadzoru), które mogą się zajmować prowadzeniem inwestycji. Inwestor zawiera umowy z : wykonawcą, projektantem i dostawcami. Stos przy inwestycjach finansowanych z budżetu (kontrola wydawanych pieniędzy). Oznacza ona konieczność zawierania dużej ilości umów, kontraktów. Jest przejrzysta.

Zalety :

-          wysoki stopień pewności cen, czasu realizacji i jakości wyk robót

-          konkurencja cenowa między wykonawcami robót

-          połączenie najlepszego projektu ze zdolnościami wykonawczymi

-          elastyczność w stos do zmian projektowych

-          sprawdzona w praktyce prawniczej

Wady :

-          niełatwe do ułożenia związki między stronami

-          projektant nie ponosi odpowiedzialności za wykonawstwo i odwrotnie

-          późniejsze w stos do innych met wejście wykonawcy na budowę

-          konieczność większej koordynacji robót

2.        met GRI (generalny realizator inwestycji)

Jest stos przy dużych inwestycjach. Pozwala na dużą elastyczność zarówno jeżeli chodzi o finansowanie przedsięwzięcia jak i redukcję ewentualnych poślizgów czasowych. Firma zatrudniona przez inwestora zawiera szereg umów z wykonawcami robót, dostawcami, biurem projektów. Firma ta jest odpowiedzialna bezpośrednio przed inwestorem. Inwestor ponosi duże ryzyko z powodu braku swojego zespołu kontrolnego. Koszty inwestycji mogą być przekroczone w stos do założonej kwoty. Jest to jedyna met gdzie możemy prowadzić inwestycję gdy inwestor nie ma służb nadzoru.

3.        met projekt + wykonawstwo

Ostatnio wykazuje na rynku największy wzrost.

Pozwala na rozważenie przez wykonawcę większości szczegółów technologicznych i konstr. Zespół projektowo – technologiczny może mieć większy wpływ na zmniejszenie kosztów inwestycji.

Zalety :

-          odpowiedzialność za projekt + wykonawstwo

-          konkurencyjność cenowa

-          gwarantowane koszty i czas zakończenia

-          szybkie wejście wykonawcy na plac budowy

-          optymalizacja projektowania

Wady :

-          wymagany wysoki stopień organizacji i wykonywanych ekspertyz

-          wymagania klienta odnośnie kosztów i wykonawstwa mogą być rozbieżne z zamierzeniem realizatora

-          zmiany dokonywane po rozpoczęciu robót mogą być kosztowne i spowodować znaczne opóźnienia

-          analiza ofert może być subiektywna

4.        met „pod klucz”

Zalety :

-          min wysiłku ze strony inwestora

-          stabilność cen

Wady :

-          koszt realizacji droższy do 20 % w stos do systemu częściowego

Realizatorem tej inwestycji są często wielkie konsorcja które mogą finansować a później eksploatować inwestycję.

GWI (generalny wykonawca inwestycji)

Przedsiębiorstwo które wyk najwięcej robót na danej budowie, jest odpowiedzialne za całość robót. Część robót wyk własnymi siłami a część robót zleca podwykonawcom.

Obowiązki GWI :

-          współudział w uzgadnianiu dokumentacji technicznej

-          wykonanie wszystkich prac związanych z przygotowaniem terenu

-          wyk wszystkich obiektów należących do danej inwestycji

-          montaż maszyn i urządzeń

-          rozruch urządzeń i przekazanie ich inwestorowi

-          pełnienie roli gospodarza na placu budowy : ochrona mienia, zabezp p.poż, nadzór nad BHP

GWI ma obowiązki w stos do podwykonawców :

-          dostarczenie na czas dokumentacji technicznej

-          określenie czasu wejścia na plac budowy  

-          zorganizowanie odpłatnego korzystanie z zaplecza budowy

-          kolejność i terminy wyk robót

-          dokonanie odbioru robót objętych umową

-          rozliczenie podwykonawców

GRI ( generalny realizator inwestycji)

Przejmuje część obowiązków inwestora. GRI nie musi być przedsiębiorstwem budowlanym.

Dodatkowe funkcje GRI (poza GWI):

-          uzyskanie i dostarczenie wykonawcom proj technicznego

-          uzyskanie pozwolenia na budowę

-          dostarczenie na budowę maszyn i urządzeń

-          uzyskanie pozwolenia na użytkowanie inwestycji

KOSZTORYS

a)          met szczegółowa

b)         met uproszczona

w kosztorysie uwzględniamy :

-          technologię i organizację wykonania

-          ilości w przedmiarze i obmiarze

-          ustalenie cen jednostkowych robót ( w met uproszczonej)

-          określenie rodzaju i ilości poszczególnych jednostkowych nakładów rzeczowych

-          określenie cen czynników produkcji (w met szczegółowej)

-          obliczenie ceny kosztorysowej stanowiącej wartość robót

Rodzaje kosztorysów:

1.        inwestorski – stanowi podstawę do ustalenia szacunkowego kosztu wykonania określonych robót, jest opracowywany przez inwestora (met uproszczoną)

2.        ofertowy – stanowi podstawę do ustalenia ceny oferty. Jest sporządzany przez wykonawcę na zlecenia inwestora (zamawiającego) – met szczegółowa

3.        dodatkowy – stanowi podstawę do ustalenia zmiany ceny która została ustalona wcześniej. Jest przyg przez wykonawcę po wykonaniu robót. Musi być uzgodniony z zamawiającym (dodatkowe roboty)

4.        powykonawczy – stanowi podstawę do ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za wykonanie roboty, nie zawsze trzeba go wykonywać (trzeba gdy są zmiany)

Podstawa opracowania kosztorysu :

1.        inwestorski : dokumentacja projektowa, przedmiar robót, założenia wyjściowe do kosztorysowania, ceny jednostkowe robót, jednostkowe nakłady rzeczowe, ceny jednostkowe czynników produkcji.

2.        ofertowy : dokumentacja projektowa, przedmiar robót, założenia wyjściowe do kosztorysowania, ceny jednostkowe robót, jednostkowe nakłady rzeczowe, wielkość zysku kalkulacyjnego określonego przez wykonawcę

3.        dodatkowy : dokumentacja budowy (książka obmiaru i dziennik budowy), kosztorys ofertowy.

4.        powykonawczy : dokumentacja budowy, protokół danych wyjściowych do kosztorysowania, ceny jednostkowe robót, jednostkowe nakłady rzeczowe, ceny jednostkowe czynników produkcji, obowiązujące met obliczania podatku VAT.

Zawartość kosztorysu :

1.        strona tytułowa : rodzaj kosztorysu, nazwa przedmiotu kosztorysowania oraz lokalizacja budowy, nazwa i adres zamawiającego, nazwa i adres jednostki opracowującej kosztorys, cena kosztorysowa, data opracowania kosztorysu, nazwa jednostki która wykonuje roboty lub oferuje wykonanie robót.

2.        ogólna charakterystyka obiektu budowlanego

3.        przedmiar lub obmiar robót

4.        ceny jednostkowe robót (met uproszczona)

5.        tabele wartości el scalonych

6.        jednostkowe nakłady rzeczowe (met szczegółowa)

7.        wycena wartości nakładów rzeczowych oraz pozostałych składników kalkulacyjnych

8.        załączniki :

-          założenia wyjściowe lub protokół danych wyjściowych do kosztorysowania

-          analizy dotyczące indywidualnego ustalania jednostkowych nakładów rzeczowych.

Protokół danych wyjściowych do kosztorysowania :

1.        dane ogólne : przedmiot kalkulacji (charakterystyka obiektu), co obejmuje kosztorys, zamawiający, jednostka projektująca, wykonawca

2.        dane dot materiałów budowlanych

3.        dane dot robót ziemnych : kategoria gruntu, wym wykopu (gł, szer), sposób wykonania, wywóz urobku, poziom wody gruntowej

4.        dane dot organizacji i zagospodarowania placu budowy : ukł transportowy zewnętrzny, obiekty i urz w obrębie placu budowy

5.        dane dot transportu zewnętrznego materiałów

6.        dane dot maszyn i urz do robót budowlanych i montażowych

7.        dane dot met kosztorysowania : dane dot kosztów bezpośrednich, dane dot kosztów pośrednich i zysku

KONTRAKTY

Rodzaje :

1.        ryczałtowy

dla mniejszych robót, cena za wykonanie

wykonawca – największe ryzyko, inwestor – min ryzyko

2.        kosztorys + roboty dodatkowe

3.        w oparciu o ceny jednostkowe

-          ustalona cena za wyk jednostkowej wielkości danej roboty np. cena za wyk 1 m3 fundamentu

-          ustalona cena za jednostkę godzinową

4.        zwrot kosztów + prowizja stała

5.        zwrot kosztów + prowizja procentowa

Wymagania i ograniczenia kontraktowe

Przystępując do realizacji kontraktu wygranego na drodze przetargu musimy uwzgl wiele wymogów nie tylko zawartych w warunkach przetargowych lecz uwzgl również aspekty dalekosiężnej polityki firmy. Przed przystąpieniem do realizacji musimy rozważyć wymogi i ograniczenia kontraktowe.

Wymagania :

-          finansowe

-          rzeczowe

-          pracownicze

Ograniczenia :

1.        ograniczenia wewnętrzne

-          czy możliwe jest wyk przedmiotu zamówienia

-...