Dr Katarzyna Śmietana
Katedra Inwestycji AE im. K. Adamieckiego
Inwestorzy na rynku nieruchomości kierują się właściwymi motywacjami, realizując przedsięwzięcia o różnej specyfice, które stanowią odzwierciedlenie ich odmiennych strategii rozwoju. Inwestycje o charakterze bezpośrednim, realizowane poprzez pierwotny i wtórny rynek nieruchomości, niezależnie od celu: związane z procesem budowy, rozbudowy, modernizacji, zmiany funkcji nieruchomości itd., w swym zasadniczym kształcie mają zbliżony przebieg. Proces inwestycyjny w efekcie, którego powstają obiekty budowlane, charakteryzuje się pewną specyfiką wynikającą z uwarunkowań jego realizacji, charakteru obiektów oraz lokalizacji, które determinują stosowane technologie i sposoby realizacji. Aby osiągnąć cel inwestycji, podejmowane działania muszą stanowić pewien ciąg zadań, których realizacja wymaga synchronizacji i koordynacji, stanowiąc pewien złożony system powiązań pomiędzy uczestnikami realizującymi wspólnie przedsięwzięcie. Proces inwestowania w nieruchomości charakteryzuje się złożonością, dynamicznym charakterem, kapitałochłonnością, czasochłonnością, gdyż zawiera w sobie często cykl budowlany, którego realizacja wymaga zaangażowania znacznych nakładów o różnym charakterze. Dla zobrazowania i analizy inwestycji nieruchomościowej mogą być przyjmowane różne modele, jednakże szczególnie przydatne są modele fazowe[1]. J. Goryński nazywa cyklem inwestycyjnym czas, w którym przebiega określony proces inwestycyjny, wyróżniając fazy oraz czynności w nich podejmowane[2]. Fazy dzielą proces inwestycyjny rozumiany jako „[...]proces przekształcania nieruchomości użytkowej na poziomie niskiej wartości w nieruchomości o wyższej rentowności”[3]. W ogólnym ujęciu dokonuje się podziału inwestycji na cztery fazy: inicjację inwestycji, koncepcję
inwestycji, zarządzanie, eksploatację rynkową inwestycji[4]. W odniesieniu do inwestycji w nieruchomości „[...]proces inwestycyjny traktuje się jako skomplikowaną ścieżkę postępowania, której celem jest doprowadzenie do stworzenia budynków lub budowli o określonych cechach, w założonym czasie i po zaplanowanych kosztach, w trakcie realizacji którego dochodzi do zamiany środków finansowych w rzeczowe”[5]. W przytoczonej definicji autorzy wskazują na fakt, iż inwestowanie w nieruchomości ma charakter pewnego cyklu zamkniętego, na który składają się fazy właściwe dla cyklu życia obiektu budowlanego. Przytaczają koncepcję H. Hajduka, który traktuje „[...]cykl inwestycyjny w nieruchomości jako tożsamy z cyklem życia obiektu budowlanego”[6].
Koncepcja zamierzenia (pomysł)
Oceny zamierzenia
Pozyskanie terenu
Wolny teren przeznaczony pod budowę
Projektowanie i planowanie realizacji
Rozbiórka (wyburzenie) i oczyszczenie terenu
Modernizacja
Rehabilitacja
Pozyskanie środków finansowych
Użytkowanie obiektu Zarządzanie/Konserwacja
Wybór wykonawców - budowa
Rys. 1. Cykl inwestycyjny w nieruchomościach
Źródło: H. Hajduk: Zarządzanie przedsięwzięciem budowlanym. „Problemy
Rozwoju Budownictwa” 1993, nr 2.
Przedsięwzięcia realizowane na rynku nieruchomości uwzględniające wyżej wyszczególnione etapy należy rozpatrywać i analizować w kategoriach projektu inwestycyjnego.
Rozwój projektu inwestycyjnego od wizji, koncepcji, poprzez projektowanie, realizację do fazy eksploatacji przedstawia się w formie cyklu zawierającego trzy fazy: przedinwestycyjną, inwestycyjną, operacyjną, z których każda dzieli się na etapy, obejmujące zadania, których realizacja przesądza o podejmowaniu kolejnych działań w dalszych etapach[7]. Wszystkie fazy cyklu obejmują ważne prace, jednakże szczególne znaczenie mają analizy w fazie przedinwestycyjnej, ponieważ o sukcesie projektu często przesądzają badania marketingowe, techniczne, finansowe, przeprowadzane na etapie koncepcji, a zwłaszcza analizy wykonalności inwestycji[8].
Studia pomocnicze
Raport oceniający
Negocjacje, podpisywanie umów
Projektowanie techniczne
Budowa
Marketing przedprodukcyjny
Szkolenie
Odbiór i rozruch
Odtwarzanie, restrukturyzacja
Rozbudowa, innowacje
Rys.2. Fazy cyklu rozwoju projektu inwestycyjnego
Źródło: W. Behrens, P.M. Hawranek: Poradnik przygotowania przemysłowych studiów
feasibility. UNIDO, Warszawa 1993, s. 10.
Rozpatrując przedsięwzięcie realizowane na rynku nieruchomości należy uwzględnić następujące fazy życia nieruchomości: przedinwestycyjną z uwzględnieniem etapów: inicjacji oraz koncepcji projektu, inwestycyjną, wyszczególniając zarządzanie projektem oraz jego komercjalizację oraz operacyjną. Takie ujęcie wynika z faktu możliwości podjęcia inwestycji w każdej z wyróżnionych faz lub realizacji inwestycji, która będzie obejmowała je wszystkie[9]. Faza rozwoju inwestycji determinuje występowanie określonych czynników ryzyka, specyficznych również z uwagi na charakter projektu. Specyfika projektu wymaga właściwego podejścia do jego analizy. W przypadku projektów realizowanych na rynku nieruchomości - inwestycji związanych z rozwojem nieruchomości tzw. developerskich, wyróżnia się fazy procesu inwestycyjnego, które obrazuje rysunek 3. Wyodrębnione fazy czynią proces inwestycyjny przejrzystym, co ułatwia promowanie projektu, zarządzanie oraz jego późniejszą realizację.
Faza przedinwestycyjna obejmuje etapy: identyfikację możliwości inwestycyjnych tzw. studium możliwości, analizę wariantów i ich wstępną selekcję wraz z formułowaniem projektu we wstępnym studium przedrealizacyjnym (pre-feasibility), ostateczną wersję projektu (studium feasibility) oraz ocenę projektu wraz z decyzją inwestycyjną w raporcie oceniającym[10]. Przedstawiona koncepcja Organizacji Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju Przemysłowego – UNIDO, odnosząca się do cyklu projektu inwestycyjnego, a w nim fazy przedinwestycyjnej, podzielonej na wyróżnione etapy, uzasadniana jest koniecznością stopniowej analizy projektu i prezentacji rozwiązań alternatywnych, przechodząc od koncepcji do ostatecznego studium projektu tak, aby ocena projektu nie ograniczała się wyłącznie do jego sformułowania[11]. Opracowane studium możliwości oraz studia pomocnicze z wnikliwą analizą wszelkich uwarunkowań w jakich realizowany będzie projekt pozwalają identyfikować obszary mogące stanowić potencjalne zagrożenia dla projektu. W przypadku projektów realizowanych na rynku nieruchomości, zagrożenia są liczne i z uwagi na znaczną kapitałochłonność oraz fakt, iż specyficzne ich produkty adresowane są do relatywnie niewielkiej grupy potencjalnych użytkowników charakteryzują się wysokim stopniem ryzyka.
Kapitał szuka lokalizacji i idei projektu
Idea projektu szuka lokalizacji i kapitału
Lokalizacja szuka kapitału i idei projektu
Wstępna wizja inwestycji (sposób użytkowania, powierzchnia itp.)
Prosty rachunek efektywności projektu (zapewnienie nabycia nieruchomości)
Analiza wykonalności
Analiza rynku
Analiza lokalizacji
Analiza użytkowania
Analiza konkurencji
Analiza ryzyka
Analiza kosztów
Analiza opłacalności i efektywności inwestycji
Planowanie i kontrola kosztów
Planowanie i kontrola terminów
Planowanie i kontrola jakości
Sprzedaż
Wynajem
Rys.3. Fazy rozwoju przedsięwzięcia nieruchomościowego
Źródło: M. Dąbrowski, K. Kirejczyk: Inwestycje deweloperskie ..., op. cit., 29.
KONCEPCJA PROJEKTU DEVELOPERSKIEGO
Przedsięwzięcie developerskie, z uwagi na jego wielowątkowy oraz interdyscyplinarny charakter, wymaga współdziałania wielu specjalistów dla osiągnięcia zamierzonego rezultatu. Przygotowując proces developerski niezbędne jest zorganizowane podejście, które będzie służyło realizacji kolejnych jego etapów. Wcześniejsza analiza tego procesu dała podstawy do twierdzenia, że w każdym przypadku, niezależnie od skali przedsięwzięcia, ma ono charakter projektu.
Proces developeski skutkuje przekształceniem przestrzeni w aspekcie fizycznym, materialnym, lecz również społecznym i ekonomicznym. Na aspekt społeczny wskazuje definicja przytaczana w niemieckich opracowaniach, cytowana przez M. Dąbrowskiego i K. Kirejczyka: „[...]poprzez inwestycje developerską następuje takie połączenie lokalizacji, pomysłu inwestycji i kapitału, w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie, a zarazem tworzące i zapewniające miejsca pracy – w skali mikroekonomicznej, zaś w skali makroekonomicznej – zgodne z potrzebami społeczności i przyjazne dla środowiska naturalnego”[12]. Aspekt kształtowania przestrzeni podejmowany jest w literaturze z zakresu zarządzania projektami. Potwierdzeniem może być cytowana definicja projektu, charakteryzująca go jako „[...]specyficzne postępowanie, które pozwala strukturyzować metodycznie i progresywnie rzeczywistość w przyszłości”[13].
Odzwierciedleniem specyfiki procesu developerskiego mogą być również inne ujęcia terminu „projekt”. Analiza specjalistycznej literatury z zakresu zarządzania projektami pozwala dostrzec dużą różnorodność podejść, czego dowodem są poniższe przykłady. „Projekt jest procesem unikalnym związanym z transformacją zasobów mającym na celu realizowanie w sposób dokładny specyficznego planu, odpowiadając na jeden lub wiele sprecyzowanych celów w obrębie wymogów budżetowych, materiałowych, ludzkich oraz oczekiwanej dochodowości[14]. Inne ujęcie prezentują D.I. Cleland i W.R. King nazywając projektem „[...]kombinację zasobów ludzkich i materialnych angażowanych w ramy tymczasowej organizacji, aby osiągnąć specyficzny cel”[15].
Jeszcze inne spojrzenie znajdujemy w książce współautorstwa Y. Chaigneau i M. Périgord, którzy projekt definiują poprzez „[...]chęć realizowania wspólnego dzieła pomiędzy wszystkimi partnerami (przedsiębiorstwem, klientami, użytkownikami, społecznością) przez wyrażenie potrzeb ilościowo, co implikuje: cele, możliwości ich zrealizowania (biorąc pod uwagę możliwości techniczne, finansowe i kapitał ludzki), kompetencje przedsiębiorstwa, metody kierowania oraz działania sprecyzowane i uzgodnione”[16].
„Projekt jest kompleksową działalnością, trwającą generalnie około trzech lat, ustanawiającą zadania współzależne, realizowane przy udziale różnych organizacji, z celami wyraźnie zdefiniowanymi w kontekście terminów i kosztów”[17].
„Projekt jest aktywnością niepowtarzalną, która odpowiada na pojedyncze, unikalne problemy, który trzeba realizować w określonych warunkach”[18].
„Projekt jest wspólnym tworzeniem, zorganizowanym w czasie i przestrzeni, odpowiadającym na zgłaszany popyt”[19].
Powyższa, zwięzła definicja, najpełniej przedstawia istotę projektu. Na jej podstawie i powyżej przedstawionych treści można zaproponować charakterystykę projektu developerskiego, jako: aktywności polegającej na współdziałaniu wielu podmiotów, zorganizowanych w czasie i przestrzeni, mających na celu kształtowanie przestrzeni poprzez tworzenie nowych dóbr – nieruchomości i przekształcanie istniejących oraz tworzenie pewnych niewymiernych wartości znajdujących odzwierciedlenie w zaspokajanych potrzebach społecznych.
Niezależnie od różnorodności podejść do definiowania pojęcia „projekt”, można stworzyć listę czynników charakteryzujących i odróżniających je od innych form aktywności. Te cechy uniwersalne odpowiadają również specyfice projektu developerskiego, którego wyróżnikiem jest fakt, że aktywność ogranicza się do segmentów rynku nieruchomości, a rezultatem projektu są nowo wybudowane, rozbudowane lub przekształcone nieruchomości.
Podsumowując, głównymi charakterystykami projektu są:
- zaspokajanie potrzeb wyrażanych efektywnym popytem lub potencjalnych i ustalanie celów specyficznych, precyzyjnych i koherentnych (w stosunku do produkcji seryjnej), ograniczony i określony czas realizacji projektu,
- współpraca licznych i różnorodnych uczestników,
- przypadkowość organizacyjna wokół realizowanego projektu,
- innowacyjność projektu wymagająca specyficznych prac analitycznych,
- mobilizacja licznych zasobów, środków i różnorodnych kompetencji w czasie,
- rosnące potrzeby w zakresie informowania i koordynacji,
- stworzenie specyficznych i tymczasowych struktur organizacyjnych, mogących ewoluować, mających charakter unikalny i niepowtarzalny,
- stosowanie metod i środków prognozowania, kierowania, koordynacji i kontroli,
- uwzględnianie wpływu czasu na kształtowanie się rezultatów projektu,
- stosunkowo wysoki poziom ryzyka wynikający z niepewności otoczenia[20].
Tablica 1
Porównanie cech projektu oraz działalności operacyjnej
Aktywność w zakresie
realizacji projektu
...
misiek20go