Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie
Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Katedra Planowania i Inżynierii Przestrzennej
Rok Akademicki 2008/2009
Sprawozdanie nr 2
Wycena nieruchomości rolnej metodą porównywania parami oraz metodą wskaźników szacunkowych gruntów
wykonał:
Bartosz Chwiołka
Rok I GPiN, Grupa 2
Olsztyn, dnia 2 czerwca 2009 r.
13
Spis treści 2
Przedmiot wyceny 3
Zastosowane metody do wyceny gruntów rolnych 3
Określenie wartości gruntów rolnych w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami 3
Opis nieruchomości porównawczych 4
Analiza rynku 4
Obliczenie współczynnika zmiany cen w czasie i sprowadzenie cech nieruchomości na datę wyceny 5
Obliczenie wag przyjętych cech rynkowych oraz ich ocena 5
Obliczenie zakresu kwotowego poprawek 7
Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny 7
Ocena przedmiotu wyceny i działek porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych 7
Wynik końcowy wyceny 8
Określenie wartości gruntów rolnych w podejściu mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntów 9
Zestawienie otrzymanych wyników 11
Załącznik 1 12
Przedmiotem wyceny jest działka rolna o numerze 106, zlokalizowana w obrębie Garzewko, w gminie Jonkowo. Właścicielem nieruchomości rolnej, która jest przedmiotem wyceny, jest pan Robert Tłok. Działka ma powierzchnię 2,7200 ha. W skład nieruchomości wchodzą następujące użytki rolne:
· RIVa o pow. 0,9700 ha, położona w całości w kompleksie 2 — pszennym dobrym, na glebie brunatnej kwaśnej o podłożu gliniastym,
· ŁIII o powierzchni 0,1300 ha, położona w kompleksie WN wód nieużytków,
· ŁIV o powierzchni 1,0200 ha, położona na obszarze WN (wód nieużytków),
· PsIII o powierzchni 0,2100 ha, położone w całości w kompleksie 2 - pszennym dobrym, na glebie brunatnej kwaśnej o podłożu gliniastym,
· B-RIVa o powierzchni 0,2600 ha, położone w kompleksie 2 - pszennym dobrym, na glebie brunatnej kwaśnej, o podłożu gliniastym.
Podczas wyceny nieruchomości posłużono się dwoma metodami: metodą porównywania parami w podejściu porównawczym oraz metodą wskaźników szacunkowych gruntów w podejściu mieszanym.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W procesie szacowania uwzględniono:
· rodzaj nieruchomości,
· lokalizację nieruchomości,
· bonitację gleb,
· ceny na lokalnym rynku.
Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.
Standardy zawodowe zalecają przyjmowanie 1 ha fizycznego jako punktu odniesienia. Jest to warunek trudny do spełnienia, ponieważ nieruchomości porównywalne powinny być zbliżone do wycenianej nie tylko pod względem powierzchni, ale również udziału użytków i klas bonitacyjnych.
Nieruchomość nr 2 (obiekt porównawczy nr 1)
Nieruchomość rolna o powierzchni 2,36 ha. Lokalizacja nieruchomości bardzo dobra. Bonitacja dobra. Rozłóg korzystny oraz bardzo dobra kultura rolna. Sprzedana za cenę 25 488 zł, w lutym 2008 roku (cena jednostkowa wynosiła wówczas 10 800 zł).
Nieruchomość nr 7 (obiekt porównawczy nr 2)
Nieruchomość rolna o powierzchni 2,76 ha. Lokalizacja nieruchomości dobra. Bonitacja dobra. Rozłóg niekorzystny oraz bardzo dobra kultura rolna. Sprzedana za cenę 22 908 zł, w grudniu 2007 roku (cena jednostkowa wynosiła wówczas 8 300 zł).
Nieruchomość nr 14 (obiekt porównawczy nr 3)
Nieruchomość rolna o powierzchni 2,18ha. Lokalizacja nieruchomości bardzo dobra. Bonitacja średnia. Rozłóg korzystny oraz słaba kultura rolna. Sprzedana za cenę 21 582 zł, w kwietniu 2007 roku (cena jednostkowa wynosiła wówczas 9 900 zł).
Rynek stanowi zespół warunków określających całokształt kontaktów pomiędzy sprzedającym i kupującym w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości gruntowych.
Rynek nieruchomości jest specyficznym rynkiem, na którym sama nieruchomość nie jest towarem, lecz zespołem praw ściśle związanych z nieruchomością, jako fizycznym obiektem, kształtującym zagospodarowanie terenu.
Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości rolnych. Obszar rynku obejmuje nieruchomości zlokalizowane w gminie Jonkowo, ze szczególnym uwzględnieniem obrębu Garzewko. Okres, na jaki analizowano ceny nieruchomości podobnych – od stycznia 2007 do sierpnia 2008 roku.
Stwierdzono, że ceny nieruchomości w analizowanym segmencie rynku są uzależnione od następujących czynników: powierzchni, lokalizacji, bonitacji, rozłogu i kultury rolnej.
gdzie:
Cp – cena nieruchomości sprzedawanej później;
Cw – cena nieruchomości sprzedawanej wcześniej (starszej);
t – odstęp czasu między transakcjami (w miesiącach).
Do obliczenia współczynnika Vt wybrano następujące pary nieruchomości tych samych cechach atrybutów:
Vt (27-1) = [(10800 - 9700)/(9700*12)]*100 % = 0,94 %
Vt (29-28) = [(8800 - 8600)/(8600*2)]*100 % = 1,16 %
Vt (18-1) = [(10400 - 9700)/(8700*7)]*100 % = 1,03 %
Vt (18-12) = [(10400 - 9800)/(9800*8)]*100 % = 0,77 %
Vt (27-18) = [(10800 - 10400)/(10400*5)]*100 % = 0,77 %
Vt (śr) = 0,93%
Csk – cena jednostkowa, sprowadzona na moment wyceny;
C – jednostkowa cena transakcyjna;
Vt – wskaźnik zmiany cen, spowodowany upływem czasu, wyrażony w ułamku dziesiętnym;
t – ilość okresów (miesięcy), pomiędzy datą wyceny a datą transakcji.
Sprowadzone ceny transakcyjne, na moment wyceny zostały zawarte w załączniku 1.
ΔC = Różnica pomiędzy wartością maksymalną i minimalną w danym zbiorze;
Cmax = Cena skorygowana maksymalna w danym zbiorze;
Cmin = Cena skorygowana minimalna w danym zbiorze.
= 6805 – 1769 = 5037 [zł]
wi = Waga danej cechy;
Cw = Cena jednostkowa nieruchomości o najwyższym stanie cechy (najlepszej);
Cm = Cena jednostkowa nieruchomości o stanie niższym (gorszym) cechy.
x 100%
Wi = Waga zestandaryzowana;
Σwi = Suma wag wszystkich cech.
Ze względu na brak nieruchomości podobnych, do obliczenia wag poszczególnych cech wykorzystano analizę preferencji. Przeprowadzono ankietę wśród osób zajmujących się gospodarką nieruchomościami. Wyniki analizy przedstawiono w poniższej tabeli.
Tabela 1. Ustalenie wag poszczególnych cech metodą ankietową
kora_1989