Olsztyn 21.12.2010 r.

UNIWERSYTET WARMIŃSKO-MAZURSKI w OLSZTYNIE

KATEDRA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI I ROZWOJU REGIONALNEGO

Projekt

operatu szacunkowego

Data wyceny: 20.11.2010 r.

Wykonał:

Łukasz Chmielewski

7.Analiza i

5.Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny:

5.1. Stan prawny

              Posiadaczem prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym ( działka oznaczona w EGIB nr 117/7, dom jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, niepodpiwniczony), na podstawie KW OL10/00053494/8 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie, jest Pani Krystyna Chmielewska (rodzice: Mieczysław, Anna), zamieszkała w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 i Pan Janusz Chmielewski  (rodzice: Eugeniusz, Anna), zamieszkały w Olsztynie przy ulicy Janowicza 24/17.

W dziale III wpisów brak. W dziale IV widnieje hipoteka umowna kaucyjna na sumę 394910,00zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące dziewięćset dziesięć złotych). Zabezpieczoną wierzytelnością jest kredyt, odsetki od kredytu i inne należności banku z terminem zapłaty ustalonym na 14.11.2037 r.

Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2.

5.2. Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków

              Nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w województwie warmińsko - mazurskim, Gminie Barczewo, w Wójtowie, stanowiąca własność Pani Krystyny Chmielewskiej (rodzice: Mieczysław, Anna), zamieszkałej w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 i Pana Janusza Chmielewskiego  (rodzice: Eugeniusz, Anna), zamieszkałego w Olsztynie przy ulicy Janowicza 24/17, w skład, której wchodzi działka oznaczona numerem 117/7 o pow. 0.0955 ha, położona na użytkach B (tereny mieszkaniowe) i dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 149.8m2. Stan prawny reguluje KW nr OL10/00053494/8.

Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków stanowi załącznik nr 3.

5.3. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu w obrębie Wójtowo, gmina Barczewo, zatwierdzony Uchwałą Nr XLI/250/05 Rady Miejskiej w Barczewie z dnia 7 listopada 2005 r. teren, na którym znajduje się przedmiot wyceny, przeznaczony jest na cele istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), wolnostojącej, parterowej z użytkowym poddaszem. Na pojedynczej działce dopuszcza się wyłączne budowę jednego domu mieszkalnego oraz garażu lub budynku gospodarczego. Dopuszcza się również działalność usługową nieuciążliwą oraz pod warunkiem, że nie spowoduje ona emisji zapachów, wzrostu natężenia hałasu powyżej wartości dopuszczalnych dla zabudowy mieszkalnej, nagminnego magazynowania lub składowania surowców poza budynkami oraz nagminnego tamowania ruchu kołowego.

Brak ograniczeń wynikających z ochrony środowiska.

              Protokół z badania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obrębu Wójtowo, gmina Barczewo dla badanej nieruchomości stanowi załącznik nr 5.

5.4. Opis – stan techniczny i użytkowy

5.4.1. Lokalizacja

- Ogólna

Nieruchomość jest położona we wsi Wójtowo, gmina Barczewo, województwo warmińsko-mazurskie. Miejscowość ta znajduje się ok. 4 km na wschód od Olsztyna. Od strony północnej i częściowo wschodniej graniczy z lasem, dalsza część strony wschodniej oraz południowa graniczy z drogą nr krajową 16, część zachodnia i północno-zachodnia to obszary łąk i pastwisk. Aktualnie brak jest dróg o dużym natężeniu ruchu, gdyż droga nr 16 została zmodernizowana i teraz omija Wójtowo po południowej i południowo-wschodniej części.

- Szczegółowa

              Opisywana nieruchomość jest położona w centralnej części Wójtowa przy ulicy Akacjowej 5. Jest ona zlokalizowana ok. 7 km od centrum Olsztyna i ok. 600m od drogi krajowej nr 16, do której dojazd przez 450m odbywa się po gminnej drodze asfaltowej i przez ok. 150 m po drodze betonowej. W odległości ok. 70m oraz 150m znajdują się lokalne sklepy spożywcze. W odległości ok. 500m znajduje się kościół oraz aktualnie budowane przedszkole. Najbliższe sąsiedztwo to jednorodzinne wolnostojące domy od strony południowej i północnej oraz działki niezabudowane od strony wschodniej i zachodniej. Do najbliższego przystanku MPK lub prywatnych linii przewozowych jest ok. 350m, skąd jest bezpośredni dojazd do centrum Olsztyna lub Barczewa linią autobusową nr 14, lub do dworca w Olsztynie i Barczewie prywatnymi liniami przewozowymi.

5.4.2. Opis działki gruntu

              Działka o powierzchni 955m2 o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości ok. 25m i długości ok. 38m. Działka całkowicie zniwelowana i z pełnym drenażem, ogrodzona od strony wschodniej i północnej płotem murowanym z cegły klinkierowej wraz z elektryczną bramą przesuwaną po linii ogrodzenia, oraz od strony południowej i zachodniej siatką aluminiową. Dojazd, dojście do domu i taras wyłożone kostką granitową. Frontowa i południowa granica działki obsadzona iglakami (tuje), wzdłuż całej zachodniej granicy znajduje się skalniak obsadzony iglakami i krzewami niskopiennymi, wykonany z kamieni. Pozostałe tereny zajęte są pod trawnik.

Działka wyposażona w takie przyłącza jak: prąd, gaz, wodociągi i kanalizacja.

5.4.3. Opis budynku mieszkalnego

              Budynek to wolnostojący, parterowy, bez podpiwniczenia dom jednorodzinny z użytkowym poddaszem i garażem w bryle domu. Został wybudowany w 2008r. w technologii tradycyjnej murowanej z betonu komórkowego gr. 12cm. i 25cm. lub murowane z cegły kratówki K-3 gr. 12cm., oraz pustaka szczelinowego U-2 gr. 25cm. Ławy fundamentowe żelbetowe wylewane. Posadzki – wylewane ocieplone styropianem 100mm, strop pierwszej kondygnacji – monolityczny, zbrojony wykonany z betonu klasy B15.  Poddasze wykonane w technologii szkieletu drewnianego obłożonego obustronnie gipsokartonem GKF 12,0mm, przystosowanych pod pokrycie blachodachówką lub dachówką ceramiczną, przykryte blachodachówką o estetyce zbliżonej do dachówki ceramicznej.

Z zewnątrz budynek ocieplony styropianem 150mm na ścianach i wełną mineralną na poddaszu w dwóch warstwach 150mm i 100mm. Elewacja wykonana tynkiem cementowo-wapiennym typu „baranek”. Kominy i elewacja do poziomu posadzki pierwszej kondygnacji wykonana z cegły klinkierowej. Podesty, schody i taras wykończone gresem antypoślizgowym, mrozoodpornym. Orynnowanie z PCV z podziemnym odprowadzeniem wody poza obszar działki.

              Wnętrze – ścianki działowe wykonane z betonu komórkowego, tynki gipsowe. Podłogi w pokojach wykończone sosnową mozaiką, w łazience, kuchni i holu – terakota. Na ścianach w kuchni i łazienkach glazura. Schody łączące poddasze z pierwszą kondygnacją zostały wykonane technologią monolityczną z żelbetu i wykończone drewnem dębowym. Kominek w salonie wykończony piaskowcem i ognioodpornymi płytami kartonowo-gipsowymi. Garaż i kotłownia stanowią jedną bryłę domu, podłogi wykończone terakotą odporną na duże obciążenia na jednostkę powierzchni. Dom jest ogrzewany gazem ziemnym za pomocą wysokiej klasy pieca. Do ogrzania budynku zastosowano ogrzewanie podłogowe (kuchnia, hol i łazienki) oraz tradycyjne za pomocą kaloryferów – pokoje.

Okna na pierwszej kondygnacji wykonane z PCV imitującego drzewo, na poddaszu z drewna. Drzwi wejściowe  antywłamaniowe, brama garażowa segmentowa, ocieplona, elektrycznie otwierana do góry.

Dom wyposażony jest w instalację elektryczną (220 V oraz siłę), wodę, kanalizację i gaz. W każdym pokoju znajduje się gniazdo umożliwiające podłączenie Internetu, bądź kablówki.

W skład budynku jednorodzinnego o pow. użytkowej 149.8m2 wchodzą:

Parter:

- Przedsionek                            3,8 m2

- Kom.                                          3,4 m2

- Holl                                           8,4 m2

- Pokój                                          11,0 m2

- Salon                                          26,2 m2

- Jadalnia + Kuchnia              15,4 m2

- Łazienka                            3,5 m2

- Garaż                                          20,4 m2

- Kotłownia                            6,4 m2

              Razem:                            98,1 m2

- Podcień                            8,0 m2

- Taras                                          6,0 m2

Poddasze:

                                          pow. podł.                            pow. użytk.

- Korytarz                            7,0 m2                                          7,0 m2

- Łazienka                            14,2 m2                                          8,2 m2

- Pokój                                          16,5 m2                                          9,9 m2

- Pokój                                          12,0 m2                                          7,0 m2

- Pokój                                          17,6 m2                                          10,2 m2

- Pokój                                          15.4 m2                                          9,4 m2

              Razem:                            82,7 m2                                          51,7 m2

Dane budynku:

Pow. zabudowy                            135,5 m2

Pow. całkowita                            236,9 m2

Pow. mieszkalna              73,7 m2

Pow. użytkowa                            149,8 m2

Kubatura nadziemna              687 m3

Miejscowy rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą chłonnością na nieruchomości podobnego typu, o czym świadczy duża liczba transakcji , które miały miejsce przez ostatni rok. Od początku roku 2010, a także ubiegłych lat możemy dostrzec, że ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych stale rosną.  Podobnie można powiedzieć na temat popytu na nieruchomości tego rodzaju. Wskazuje to stale rosnąca liczba mieszkańców, która uległa podwojeniu w ciągu ostatnich 10 lat i nadal rośnie w coraz szybszym tempie. Przepełnienie na innych lokalnych rynkach nieruchomości, otaczających miasto Olsztyn powoduje, że wieś Wójtowo, które dysponuje dość dużą podażą nieruchomości gruntowych staje się oblegana przez mieszkańców Olsztyna. Za atrakcyjnością i wzrostem zainteresowania tym właśnie rynkiem przemawia również dobre połączenie komunikacyjne z miastem Barczewo i Olsztyn, co odgrywa bardzo ważną rolę świadczącą o atrakcyjności danego rynku. Duży, stale rosnący popyt powoduje wzrost i duże rozbieżności cen nieruchomości.

7.1. Analiza transakcji pomocniczych

Na potrzeby wyceny określono:

- rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności,

- obszar rynku – wieś Wójtowo w gminie Barczewo,

- okres, za jaki analizowano ceny – od stycznia 2010 r. do listopada 2010 r.

Do analiz przyjęto działki będące przedmiotem prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej o zbliżonym kształcie, powierzchni i lokalizacji. Zbiór działek przyjętych do bazy, stanowiących próbkę reprezentatywną został przedstawiony w tabeli nr 1.

Tabela 1. Działki w bazie