UMOWY POŚREDNICTWA cześć 1 i 2
1. Forma i treść umowy.
Umowa pośrednictwa nieruchomości jest umową nazwaną określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180).
W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego
zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie
Zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności
cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami.
Ponadto umowa zawiera dane stron datę jej podpisania, zakres pracy pośrednika, przysługujące wynagrodzenie, oświadczenie o ochronie danych osobowych. W przypadku spółek z.o.o. nr KRS, dane o kapitale zakładowym oraz czy został on wpłacony
( Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art.
179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających
do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje
się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.
5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia
wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w
danych stosunkach)
Umowa pośrednictwa może być sporządzona z zastrzeżeniem wyłączności, stosuje się wówczas do niej przepisy 550 Kodeksu Cywilnego, (Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odsprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu).
Najczęściej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność są sformułowane w ten sposób, że zleceniodawca zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi prowizję w każdej sytuacji, jeżeli tylko w trakcie trwania umowy (zazwyczaj zawartej na czas określony) nieruchomość będąca przedmiotem oferty zostanie sprzedana lub wynajęta bądź jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana (wynajęta) nawet po terminie obowiązywania wyłączności, lecz klientowi, który oglądał nieruchomość (uzyskał skierowanie od pośrednika)
Żadna umowa pośrednictwa – ani otwarta, ani z zastrzeżeniem wyłączności – nie przewiduje zobowiązania pośrednika, że doprowadzi on do zawarcia transakcji (sprzedaży nieruchomości, wynajęcia lokalu, znalezienia odpowiedniej nieruchomości do kupienia lub lokalu do wynajęcia). Umowa pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności powinna wyraźnie określać, jakie działania pośrednik podejmie w celu zrealizowania oferty (np. zamieszczenie ogłoszeń w prasie, umieszczenie oferty w internecie, gablocie, w sieci wymiany ofert). Pośrednik powinien wskazać zleceniodawcy, jakie środki podejmie w celu zwiększenia prawdopodobieństwa doprowadzenia transakcji do skutku, jednakże nie może się zobowiązać, że jego usługi doprowadzą ostatecznie do zawarcia określonej transakcji. Konsekwencje podjęcia i niewykonania takiego zobowiązania omówiono w rozdziale dotyczącym odpowiedzialności pośrednika
- wprowadzono wymóg podawania informacji o numerze licencji pośrednika odpowiedzialnego za realizację umowy pośrednictwa przy każdej ofercie zamieszczanej w Internecie,- wykonywanie czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji jest możliwe pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody, - uporządkowano regulacje w zakresie wynagrodzenia za usługę pośrednictwa, w szczególności wprowadzono: - wymóg, aby, gdy biuro zobowiązało się do obsługi tylko jednej strony transakcji, wskazywać w ogłoszeniu, która ze stron ponosi koszt usługi,- zakaz oferowania usługi pośrednictwa poniżej kosztów jej świadczenia albo też jako w ogóle wolne od wynagrodzenia,- zobowiązano pośrednika do wydawania pisemnego oświadczenia, że dana osoba wykonuje czynności pomocnicze pod jego nadzorem.
2. Prawa i obowiązki stron
Prawa i obowiązki stron są kształtowane dowolnie na zasadzie swobody umów.
Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny.
Zgodnie z tą ustawą konsument, który zawarł umowę poza siedziba przedsiębiorstwa ma prawo rozwiązać umowę bez żadnych konsekwencji w terminie 10 dni od jej zawarcia. W przypadku zawarcia umowy na odległość konsument ma również 10 dniowy termin na odstąpienie od umowy bez żadnych konsekwencji.
Postanowienia umowy które są sprzeczne z tymi przepisami są nieważne.
Pośrednik :
Obowiązki
· obowiązek zawarcia umowy pośrednictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności – art. 180 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
· obowiązek określenia czasu trwania umowy, w tym zwłaszcza okresu obowiązywania klauzuli na wyłączność
· obowiązek dokonania wizytacji oraz dokumentacji zdjęciowej
· obowiązek określenia możliwej do uzyskania ceny sprzedaży (czynszu)
· obowiązek sporządzenia karty opisu obiektu
· obowiązek wykonania reklamy wizualnej na stronie internetowej biura oraz wybranych portalach nieruchomościowych
· obowiązek wprowadzenia oferty do sieci MLS
· obowiązek przeprowadzenia akcji marketingowej w prasie lokalnej i specjalistycznej oraz w środowisku pośredników
· obowiązek wystawienia faktury
· obowiązek wskazania dokumentów i procedur, które są niezbędne do przeprowadzenia transakcji
· obowiązek udokumentowania na piśmie wszystkich istotnych zmian w umowie lub opisie nieruchomości
· obowiązek informowania Zamawiającego o przebiegu procesu sprzedaży /w tym raportowanie listy oglądających/ i przedłożenia propozycji dalszych działań
· obowiązek ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej – art. 181 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
· obowiązek wyjaśnienia Zamawiającemu wszystkich zagadnień związanych z treścią umowy pośrednictwa
· obowiązek negocjowania szczegółowych warunków umowy, zwłaszcza dotyczących wysokości wynagrodzenia, odsetek, odszkodowania, właściwości miejscowej sądu.
Prawa
· prawo do oferowania nieruchomości do sprzedaży (najmu), za określoną cenę (czynsz)
· prawo do oferowania nieruchomości na zasadzie wyłączności
· prawo do otrzymania wynagrodzenia w wysokości określonej w umowie
· prawo do rozwiązania umowy
· prawo do uchylenia się od odpowiedzialności za negatywne konsekwencje samodzielnych działań Zamawiającego
· prawo do uzyskania wszystkich niezbędnych dokumentów oraz aktualnych informacji dotyczących nieruchomości
· prawo do przetwarzania danych osobowych
KLIENT:
Informować pośrednika o zmianach w stanie nieruchomości.
Uzyskiwać konieczne dokumenty do sprzedaży nieruchomości wówczas, gdy pośrednik nie jest z przyczyn obiektywnych ich uzyskać.
Żądać od pośrednika przedstawienia działań jakie podjął aby wykonać umowę.
KLAUZULE NIEDOZWOLONE przykłady:
• Zastrzeżenie rażąco wygórowanej kary umownej.
• Zastrzeżenie, iż skutki zawarcia transakcji, z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, powstają również po zakończeniu terminu na który została zawarta umowy pośrednictwa.
• Zastrzeżenie, iż umowa może być rozwiązana jedynie za zgodą obopólną stron po uregulowaniu przez zleceniodawcę wszelkich kosztów naliczonych przez pośrednika.
• Zastrzeżenie odsetek za zwłokę w zapłacie prowizji w wysokości znacznie przekraczającej odsetki ustawowe.
• Zastrzeżenie, iż sądem właściwym do rozstrzygania sporów wynikłych na gruncie przedmiotowej umowy jest sąd właściwy dla siedziby pośrednika. Przykładowe sytuacje zastrzeżenia przez pośrednika kary umownej:• Rezygnacja przez klienta ze sprzedaży/wynajmu przedmiotowej nieruchomości.
• Dokonanie transakcji z klientem nie skojarzonym przez pośrednika.
• Dokonanie transakcji z osoba bliską (współmałżonkiem, członkiem rodziny, współpracownikiem).
• Dokonanie transakcji po okresie obowiązywania umowy (bezterminowo lub w ciągu określonego czasu od wygaśnięcia umowy) z klientem poleconym przez pośrednika.
SPIS KLAUZUL NIEDOZWOLONYCH
„Zleceniodawca zobowiązuje się nie zawierać umów przeniesienia prawa własności z osobami figurującymi w rejestrze Pośrednika, którym nieruchomość wskazana została jako potencjalnym nabywcom pod rygorem zapłacenia prowizji w wysokości określonej w § 7 pkt 2 w potrójnej wysokości. Dotyczy to również członków rodziny i znajomych osoby wskazanej.”
„Za każdy dzień zwłoki w uregulowaniu należności sprzedający zapłaci 2% odsetek.”
W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w § 1 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika bezpośrednio lub pośrednio – tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem zapłaci tytułem odszkodowania kwotę podwójnej wysokości prowizji określonej w § 5, lecz nie mniej niż 5000 zł (słownie pięć tysięcy złotych) niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z należnymi za zwłokę umownymi odsetkami w wysokości 0,5% słownie (pół procenta) za każdy dzień zwłoki.”
W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci karę umowną w kwocie podwójnej wysokości prowizji określonej w § 7, lecz nie mniej niż 5000 zł (słownie pięć tysięcy złotych) niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji w pełnej wysokości wraz z odsetkami.”
W przypadku zwolnienia przez Pośrednika nabywcy (najemcy) deklarującego pisemną wolę zakupu (najmu) za cenę ofertową lub do niej zbliżoną nie niższą niż 10% oraz odmowy sprzedaży przez Zamawiającego za w/w kwotę – prowizja jest płatna w 100% ustalonej kwoty prowizji, najpóźniej w ciągu 1 miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia woli zakupu lub 7 dni od dnia rozwiązania tej umowy. A po tym terminie 6% ceny ofertowej nieruchomości a w przypadku najmu – trzykrotną wartość czynszu”
„Sprzedającemu nie przysługuje prawo do wycofania oferty sprzedaży w okresie trwania umowy.”
„W przypadku wycofania oferty w czasie trwania umowy, sprzedający zobowiązany jest do zapłaty kary umownej w wysokości 20% ceny gwarantowanej.”
„W przypadku uchybienia terminu zapłaty Pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości 0,5 % słownie: (pół procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej sprzedaży, zamiany, wynajmu bądź dzierżawy”.
„W przypadku uchybienia terminu zapłaty Pośrednikowi przysługują odsetki umowne w wysokości 0.5% słownie: (pół procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od daty zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej kupna, zamiany, wynajmu bądź dzierżawy”
„W przypadku, kiedy transakcja pomiędzy Oferującym i jego kontrahentem zostanie zrealizowana w okresie dwudziestu czterech miesięcy, licząc od dnia wygaśnięcia tej umowy lub wypowiedzenia umowy bez wyłączności-zgodnie z § 1, Pośrednik otrzyma prowizję w całości, o ile kontrahent bezpośrednio lub pośrednio tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem został skierowany do Oferującego przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy”
„Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy”
„W przypadku sfinalizowania przez Oferującego transakcji dotyczącej przedmiotu opisanego w § 1 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika z kontrahentem skierowanym przez Pośrednika bezpośrednio lub pośrednio - tj. przez biuro współpracujące z Pośrednikiem Oferujący zapłaci Pośrednikowi poza prowizją odsetki umowne w wysokości 0,5% słownie: (pół procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od dnia zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej sprzedaży, zamiany, wynajmu bądź dzierżawy”.
„W przypadku sfinalizowania przez Poszukującego transakcji dotyczących przedmiotów pokwitowanych w Karcie Poszukującego lub o których mowa w § 7 pkt 6 bez uprzedniego powiadomienia o tym Pośrednika, Poszukujący zapłaci poza prowizją odsetki umowne w wysokości 0,5% słownie: (pól procenta) za każdy dzień zwłoki naliczane od dnia
„Prowizję należną pośrednikowi pobiera się z samego faktu skontaktowania się stron, które w wyniku tego zawierać będą umowę kupna/sprzedaży lub umowę najmu”
„Zawarcie – przez Zamawiającego lub osoby trzecie związane z Zamawiającym interesem prawnym lub faktycznym – umowy sprzedaży/kupna/najmu nieruchomości znajdującej się w ofercie pośrednika z kontrahentem wskazanym przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika, nawet po rozwiązaniu umowy pośrednictwa rozumiane będzie jako świadome działanie na szkodę Pośrednika. W takim przypadku zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną określoną w §5”
„Karę umowną w przypadku kupna/sprzedaży określa się w wysokości 30% wartości nieruchomości określonej w umowie pośrednictwa przez właściciela, zaś w przypadku najmu – potrójną wartość miesięcznej kwoty czynszu najmu. Brak zapłaty kary umownej spowoduje skierowanie sprawy na drogę sądową”
"W przypadku zawarcia umowy, o której mowa w par.1 oferty przedstawionej przez pośrednika z jego pominięciem, zamawiający zapłaci pośrednikowi prowizję w podwójnej wysokości."
" Umowa zostaje zawarta na okres …Roku tj. do dnia…2006 r. Po upływie tego terminu umowa ulega automatycznemu przedłużeniu na czas nieoznaczony (…), chyba, że strony postanowią inaczej"
" Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności w czasie trwania klauzuli wyłączności możliwe jest tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaży"
" W przypadku sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, także w przypadku sprzedaży po upływie umowy na zasadzie wyłączności, jeżeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie adresowe w czasie trwania umowy pośrednika"
" Wszelkie ewentualne spory mogące powstać przy wykonywaniu postanowień niniejszej umowy strony poddadzą rozstrzygnięciu Sądowi Rejonowemu właściwemu dla siedziby Pośrednika"
Jarosław Stolarczyk
MilenkaG7