008.10.23 Wycena nieruchomoscci - wybr zagadnienia.doc

Marian Kowalczyk

WYCENA NIERUCHOMOŚCI – WYBRANE ZAGADNIENIA (konspekt)

1. Wstęp

              Szacowanie nieruchomości to zespół czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości.

              Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości dla różnych celów przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik.

              Szacowanie nieruchomości zależy od uwarunkowań ekonomicznych                i prawnych. Rozpoczęta w 1990 roku reforma gospodarcza zwiększa rolę nieruchomości w gospodarce. Powrót do gospodarki rynkowej wywołał potrzebę wiedzy o określaniu wartości nieruchomości. Uwarunkowania prawne wynikają           z przepisów odnoszących się do szacowania nieruchomości.

              W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zmianami) w dziale IV Wycena nieruchomości, w rozdziale 1 Określanie wartości nieruchomości zdefiniowano 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

              Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zmianami), wydane na podstawie art. 159 w/w ustawy określa:

1)     rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod     i technik wyceny,

2)     sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia,

3)     sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości,

4)     sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego,

5)     uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

W dalszej kolejności przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się przepisy zawarte w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Wynika to z art. 175 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które brzmią:

- art. 175 ust. 1 „Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi w przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości”.

- art. 175 ust. 6 „Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”.

Obecnie ministrem właściwym jest minister infrastruktury (www.mi.gov.pl), środowisko rzeczoznawców majątkowych reprezentuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (www.pfva.com.pl), do której to federacji należy m. in. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu (www.srm.wroclaw.pl).

W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykorzystania innych przepisów prawnych (ustaw i rozporządzeń) związanych z celem wyceny.

2. Rodzaje wartości nieruchomości

2.1. Wartość rynkowa

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1)     strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2)     upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151.1 ugn).

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150.2 ugn)

2.2. Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151.2 ugn).

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150.3 uhn).

2.3. Wartość katastralna

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (art. 151.3 ugn).

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu (art. 150.4 ugn).

2.4. Wartość bankowo-hipoteczna

Zasady określania (ustalania) wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości zawarte są w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r. nr 99, poz. 919 z późn. zmianami).

Zgodnie z art. 2: „przez bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości należy rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny”.

Szczegóły postępowania w tym zakresie zawiera art. 22, cytowany tutaj częściowo:                  „1. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości.

2. Bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy.

3. Ekspertyzę bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości wykonują zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego:

1) bank hipoteczny albo

2) inne podmioty na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą, w szczególności podmioty, o których mowa w art. 174 ust. 2 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

4. Ekspertyza sporządzana jest na piśmie i opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Ekspertyza ta powinna umożliwić należytą kontrolę przez Komisję Nadzoru Finansowego i powiernika, podejmowanego przez bank hipoteczny ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielonych przez bank hipoteczny”.

2.5. Wartości nierynkowe

Przekazywanie praw do nieruchomości, nie spełniające założeń sformułowanych w art. 151.1 ugn a dotyczących wartości rynkowej może prowadzić do powstawania wartości nierynkowych. Wartości nierynkowe mogą powstawać przy przekazywaniu praw do nieruchomości w rodzinie (np. darowizny z dożywociem, podział nieruchomości w postępowanie spadkowym itp.)

3. Wartość a cena nieruchomości

W teorii ekonomii dotychczasowe próby jednoznacznego zdefiniowania pojęcia wartości nie powiodły się. Wartość jest definiowana jedynie poprzez jej występowanie. W praktyce gospodarczej występują różne postaci wartości. Do najczęściej rozważanych należą: wartość wymienna i użytkowa. Inne postaci przejawów wartości to m.in. wartość kosztowa, likwidacyjna, księgowa, rynkowa, taksacyjna.

Wartość wymienna oznacza relacje, w jakich różne towary są wzajemnie wymieniane. Wartość ta nie jest wielkością stałą i niezmienną w czasie. Wpływ różnych czynników np. mody powoduje, że ceny (stanowiące zewnętrzny wyraz wartości wymiennej) ulegają zmianie. Wartość posiada zawsze charakter dynamiczny.

Wartość użytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokajania potrzeb człowieka. Potrzeby te są również zmienne (dobro przestarzałe na rynku postrzegane jest o niższej wartości), wartość użytkowa jest dynamiczna.

Nie wszystkie dobra posiadają wartość. Posiadają ją tylko te dobra, które odznaczają się: a) użytecznością, b) rzadkością, c) dostępnością (zdolnością do wymiany).

Użyteczność dobra to zdolność dobra do zaspokajania potrzeb konkretnej osoby lub grupy osób. Użyteczność konkretnego dobra może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości tego dobra (wartość użytkowa pozostaje niezmienna)

Rzadkość dobra oznacza ilość danego dobra do pokrycia potrzeb. Potrzeby ludzkie są nieograniczone, w przeciwieństwie do zasobów, którymi dysponuje społeczeństwo.

Dostępność dobra może być rozpatrywana z punktu widzenia dostępności fizycznej, ale również z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych.

              Teoria ekonomi wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: sferę wytwarzania i sferę wymiany.

              W sferze wytwarzania wartość to suma nakładów (kosztów) poniesionych na wytworzenie produktu. Jest to wartość odtworzeniowa obejmująca cenę pracy (płacę), cenę kapitału oraz cenę użytkowania ziemi (rentę gruntową). Wartość w sferze wytwarzania nie odzwierciedla sytuacji rynkowej.

              W sferze wymiany wycena uwzględnia relację popytu i podaży, powstaję wartość rynkowa. Wartość rynkowa jest wyrażana przez wartość wymienną.

              Poziom wartości rynkowej może znacznie odbiegać od poziomu wartości odtworzeniowej.

              Na gruncie teorii ekonomii stwierdza się, że cena jest miarą wartości ekonomicznej. Cena jest pojęciem oznaczającym kwotę żądaną, oferowaną lub płaconą w zamian za towar lub usługę. Cena może ale nie musi odzwierciedlać wartość. Cena podobnie jak wartość, może być ustalana na podstawie kosztów lub poprzez mechanizm rynkowy, czyli proces wzajemnego oddziaływania takich elementów rynku, jak popyt i podaż.

              Między ceną a wartością mogą wystąpić odchylenia. Do ich powstania przyczyniają się m. in. takie czynniki jak:

·         zmiany miedzy popytem a podażą,

·         oddziaływanie czynników deformujących ceny, np. interwencjonizm władz czy wpływ monopolu, szczególne motywacje kupującego,

·         forma obrotu – transakcja prywatna, przetarg ograniczony, nieograniczony, aukcja (licytacja),

·         warunki transakcji – np. szybka sprzedaż,

·         sztuka negocjacji (wartość często stanowi podstawę do negocjacji, w trakcie której dochodzi do ustalenia ceny),

·         nieracjonalne zachowanie uczestników rynku (np. zachowanie snobistyczne).

Tylko w warunkach tzw. rynku doskonałego (z wieloma dobrze zorganizowanymi nabywcami i sprzedającymi, nie pozostającymi pod żadną presją do sprzedaży lub kupna, mającymi dobre informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości i ich cechach) – wartość i cena są identyczne.

W stosunku do nieruchomości można rozważać różne przejawy wartości. Wartość czynszowa wyrażana jest przez czynsz roczny. Wartość użytkowa              w zależności od sposobu zarządzania może zmieniać swój poziom. Wartość katastralna określana jest w trakcie powszechnej taksacji i będzie stanowić podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Wartość ubezpieczeniowa określa się według kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Wartość inwestycyjna nazywana jest także wartością indywidualną.

              Wartość może być wyrażana jako wartość ujemna. Dzieje się tak wtedy gdy trzeba ponieść znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie nieruchomości jej pożądanego stanu.

4. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Do wyceny nieruchomości w Polsce stosuje się 4 podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami i metodę korygowania ceny średniej.

W podejściu dochodowym można zastosować metodę inwestycyjną i metodę zysków, wykorzystując technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pieniężnych.

W podejściu kosztowym można zastosować metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia, wykorzystując technikę szczegółową, technikę elementów scalonych lub technikę wskaźnikową.

W podejściu mieszanym występują 3 metody: metoda pozostałościowa, metoda stawki szacunkowej gruntów i metoda kosztów likwidacji. W metodzie kosztów likwidacji mogą być zastosowane 3 techniki z podejścia kosztowego: technika szczegółowa, technika elementów scalonych lub technika wskaźnikowa.

              Zbiorcze zestawienie podejść, metod i technik wyceny z odesłaniem do artykułów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz do §§  rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości zawiera tabela nr 1.

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w Polsce    Tabela nr 1