Marian Szymański
„Kataster nieruchomości”
(Ewidencja gruntów i budynków)
1. Wstęp do wykładu
1.1. Wyjaśnienie pojęć Kataster nieruchomości - Ewidencja gruntów i budynków.
1.2.
gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach
fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i loka-
lami.”
1.2. Inne pojęcia i definicje
1) nieruchomości - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy prze-
pisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności (art. 46 § 1 Kc),
2) części składowe gruntu - w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z
gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od
chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kc),
3) rodzaje nieruchomości - zurbanizowane, rolne, leśne, drogowe i inne,
4) prawa do nieruchomości - rzeczowe, użytkowanie wieczyste, ograniczone, wła-
danie,
5) właściciele nieruchomości - Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialne-
go, osoby prawne, osoby fizyczne,
6) nieruchomość a działka, relacje,
7) działka gruntu - niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej, stanowiąca
część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3 uogn),
8) działka budowlana - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geo-
metryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie
w urządzenia infrastruktury technicznej, umożliwiają pra-
widłowe korzystanie z budynków i urządzeń położonych
na tej działce (art. 4 pkt 3a uogn),
9) działka ewidencyjna - ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego ob-
rębu, jednolity pod względem prawnym, wydzielony z
otoczenia za pomocą linii granicznych (Rozp. oegib).
2. Rys historyczny
2.1. Okres starożytności (ok. 4 tys. lat pne). Następuje epoka osiadłego trybu życia ówczesnych społeczeństw. Zachodzi potrzeba zarządzania (administrowania) tymi społeczeństwami, w tym oznaczania granic ich bytowania, władania, poboru podatków i innych świadczeń. Dotyczy to m.in. Asyrii, Babilonu, Egiptu.
2.2. Pierwsze „dokumenty” sporządzane w ramach tych działań, to tabliczki wypalane z gliny, zawierające dane dotyczące granic i powierzchni różnych obszarów. Najstarsze, dotychczas znalezione to tabliczki z Telloh, z okolic Mezopotamii, zamieszkałej kiedyś przez ludy sumeryjskie.
2.3. Rzymianie, korzystając z dorobku w tym zakresie, podbitego przez Cezara Egiptu, zakładają u siebie (koniec poprzedniej ery i początek naszej) pierwowzór katastru, zwany wówczas „Capitum Registrum”, w dowolnym tłumaczeniu „spis pogłówny”
2.4. Pojęcie „catastrum” (kataster) pojawia się dopiero w późnym średniowieczu, a powszechniej używane jest od wieku XVIII w północnych Włoszech i w monarchii austro-węgierskiej, gdzie nazwany jest „katastrem józefińskim”.
2.5. Znaczny rozwój tego typu dokumentacji i coraz szersze jej wprowadzanie następuje we Francji, w XIX wieku, gdzie na rozkaz Napoleona Bonaparte powstaje „kataster napoleoński” (1807 r.), w ramach którego wykazywano wów czas już znacznie więcej danych o nieruchomościach, a mianowicie wielkość i wartość poszczególnych działek a także rodzaj ich użytkowania. Był to kataster o charakterze fiskalnym, umożliwiającym Napoleonowi pozyskanie środków finansowych na prowadzenie wojen.
2.6. Nieco później kataster tworzą Niemcy, który służy podobnym celom Bismarckowi, choć jego charakter bardziej zbliżony jest do katastru prawnego.
2.7. Na ziemiach polskich, kataster wprowadzili ówcześni zaborcy. Na ziemiach zachodnich funkcjonował kataster tzw. „pruski”, a na ziemiach Polski południowej (Galicji) kataster austryjacki.
Patrząc na dzisiejsze granice Polski, kataster pruski obejmował około 40% powierzchni kraju, a kataster austryjacki około 14% powierzchni. Reszta (zabór rosyjski) nie miała tego typu instytucji.
2.8. W Polsce, przed drugą wojną światową prowadzono prace w celu unifikacji systemów katastralnych i fragmentarycznie (np. dla Gdyni), zakładano dokumentację katastralną na podstawie nowych instrukcji.. Jednak zbyt krótki okres czasu naszej państwowości (20 lat) nie pozwolił na rozwinięcie tych prac. Po drugiej wojnie światowej, władze PRL zrezygnowały z używania pojęcia kataster, jako pojęcia charakteryzującego ustrój kapitalistyczny i zastąpiły je pojęciem „ewidencja gruntów i budynków.” Dzisiaj, choć nieśmiało, ale ponownie wracamy do jednoznacznego dla całego cywilizowanego świata pojęcia kataster nieruchomości.
2.9. W dotychczasowych systemach katasralnych zauważyć można dwa różne podejścia, a mianowicie:
a) podejście fiskalne (podatkowe),
b) podejście prawne (graniczne).
Obecny kierunek, to połączenie tych cech i nadanie katastrom formy nowoczesnej, czyli formy wielozadaniowej „cadastre polivalant”. Prekursorem tych tendencji jest od wielu lat Szwajcaria, a także Holandia.
Ćwiczenia
1. Prezentacja plansz obrazujących problematykę nieruchomości i działki. Omówienie różnych przykładów i sytuacji, w nawiązaniu do wykładu.
2. Prezentacja i omówienie treści tabliczki glinianej z Tulloh (4 tys. lat pne).
3. Prezentacja i omówienie mapy Polski obrazującej pokrycie katastrem.
Aktualny kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków)
3. Informacje (dane) ogólne, dotyczące:
3.1. Przedmiotów notowanych w katastrze
1) grunty - położenie, granice, powierzchnie, rodzaje użytków gruntowych i klas
gleboznawczych,
2) budynki - położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne
3) lokale - położenie, funkcje użytkowe i powierzchnie użytkowe.
3.2. Podmiotów notowanych w katastrze
1) właściciela, a w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa i gruntów samorządowych inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty, budynki lub ich części,
2) miejsce zamieszkania lub siedziby w/w osób.
3.3. A także
1) informacje o wpisaniu do rejestru zabytków,
2) informacje o wartości nieruchomości.
4. Waga i znaczenie katastru nieruchomości w zarządzaniu państwem
Art. 21 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:
„Podstawę planowania gospodarczego, planowania i zagospodarowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.”
Kataster prowadzą starostowie lub w pewnych wyjątkowych sytuacjach gminy.
5. Aktualność danych katastralnych i wynikające stąd obowiązki
5.1. Osoby (podmioty) wymienione w katastrze nieruchomości, jeśli dokonują obrotu
nieruchomością, w tym także wszyscy inwestorzy, którzy po zakończeniu budowy
mają obowiązek wykonania geodezyjnej dokumentacji powykonawczej, muszą te
fakty zgłosić do organów katastru w ciągu 30 dni od dnia zakończenia prac.
5.2. Organy, sądy i kancelarie notarialne obowiązane są także przesyłać organom katas-
tralnym wszelkie zmiany danych zawartych w katastrze, w ciągu 30 dni od dnia
uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.
6. Udzielanie informacji z danych katastralnych
6.1. Informacje zawarte w katastrze nieruchomości są jawne, ale płatne (wyjątki !).
6.2. Można zapoznać się z nimi w formie:
1) komputerowych wydruków mapy ewidencyjnej, rejestrów, kartotek zestawień,
2) wypisów z rejestrów i kartotek,
3) wyrysów z mapy ewidencyjnej,
4) plików komputerowych,
5) informacji przekazywanych ustnie i wizualnie.
6.3. Informacje może uzyskać:
1) każdy właściciel lub osoba fizyczna i prawna, we władaniu której znajduje się
grunt, budynek lub lokal,
2) osoba fizyczna i prawna oraz inne jednostki nieposiadające osobowości prawnej
które mają interes prawny w tym zakresie,
3) zainteresowane organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorial-
nego.
6.4. Specjalne przepisy dotyczące rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obro-
cie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (art. art. 155, 181 ust. 6 i 186 ust.
6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
1. Prezentacja tekstu i omówienie roli danych katastralnych w działaniach gospodarczych.
2. Prezentacja i omówienie wzoru zawiadomienia o zmianach w danych katastralnych.
3. Prezentacja i omówienie treści art. art. 155, 181 i 186 ustawy o gospodarce nieruchomoś-
ciami.
7. Dane w katastrze nieruchomości dotyczące gruntów
7.1. Kataster obejmuje cały kraj, z wyjątkiem morza terytorialnego i opiera się na trójstopniowym podziale terytorialnym państwa (gmina, powiat, województwo).
7.2. Jednostkami przestrzennymi katastru są:
1) jednostka ewidencyjna - obszar gruntów położony w granicach administracyjnych gminy (wiejskiej lub miejskiej);
w miastach mogą to być także dzielnice miasta lub kilka sąsiadujących dzielnic;
jednostka ewidencyjna posiada nazwę własną i identyfikator krajowego rejestru urzędowego podziału kraju;
jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby,
2) obręb ewidencyjny - a) wiejski, granice zgodne z granicami wsi i so-
łectw,
b) miejski, granice pokrywają się z granicami
dzielnic, osiedli, zespołów urbanisty-
cznych lub granicami cieków, ulic, li-
nii kolejowych i innych obiektów fiz-
jograficznych,
obręb ewidencyjny określany jest przez nazwę i numer lub tylko numer;
prowadzone są mapy przeglądowe obrębów w skali 1:10 000 lub 1:25 000;
obręb ewidencyjny może stanowić także „teren zamknięty” (omówienie).
3) działka ewidencyjna - najważniejszy element powierzchniowy katastru,
do którego odnoszona jest większość informacji zawartych w katastrze;
przypomnienie definicji działki.
7.3. Zbór danych (baza danych) dotyczący gruntów położonych w granicach obrębu
1) nazwa obrębu i jego numer stanowiący część składową identyfikatora obrębu,
2) ...
Simoni