PRACA STUDYJNA Z PRAWA CYWILNEGO. Temat pracy : POJ�CIE I RODZAJE NIERUCHOMO�CI. Obowi�zuj�cemu prawu znane s� trzy rodzaje nieruchomo�ci w sensie prawnym (art. 46 & 1 k.c.): a) grunty stanowi�ce cz�� powierzchni ziemskiej; b) budynki stale po��czone z gruntem; c) cz�ci tych budynk�w, je�eli na mocy szczeg�lnych przepis�w stanowi� odr�bny od gruntu przedmiot w�asno�ci. Grunty (cz�� powierzchni ziemskiej) – o ile spe�nione s� wymagania art. 46 & 1 – s� zawsze nieruchomo�ciami, natomiast budynki i ich cz�ci (lokalne) mog� stanowi� rzeczy nieruchome tylko wyj�tkowo, tj. jedynie w wypadkach przewidzianych w przepisach szczeg�lnych. Co do zasady bowiem budynki i ich cz�ci s� cz�ciami sk�adowymi gruntu (art. 48 k.c.). Istnienie nieruchomo�ci budynkowych i lokalowych b�d�cych odr�bnym od gruntu przedmiotem w�asno�ci stanowi wyj�tek od zasady superficies solo cedit (art. 191 k.c.). W�r�d nieruchomo�ci gruntowych wyodr�bnia si� – na podstawie kryterium funkcjonalnego – nieruchomo�ci rolne (zdefiniowane w art. 461 k.c.) oraz grunty le�ne (ustawa o lasach). Do wszystkich rodzaj�w nieruchomo�ci (gruntowych, w tym rolnych i le�nych, budynkowych i lokalowych) odnosi si� – dokonany wed�ug kryterium podmiotowego – podzia� nieruchomo�ci na nieruchomo�ci stanowi�ce w�asno�� Skarbu Pa�stwa i gmin (tzw. nieruchomo�ci publiczne) oraz nieruchomo�ci nie b�d�ce przedmiotem w�asno�ci tych podmiot�w. I. Nieruchomo�ci gruntowe. 1. Nieruchomo�� gruntowa to cz�� powierzchni ziemskiej stanowi�ca odr�bny przedmiot w�asno�ci (art. 46 & 1 k.c.). Podzia� powierzchni ziemskiej (stanowi�cej z fizycznego punktu widzenia continuum) na poszczeg�lne nieruchomo�ci (przedmioty samoistne) jest podzia�em konwencjonalnym (sztucznym). Wyodr�bnienie nieruchomo�ci gruntowych opiera si� nie na podstawie kryterium przyrodniczego (fizycznych w�a�ciwo�ci powierzchni ziemskiej), lecz na podstawie kryterium formalnego. Ilo�� nieruchomo�ci na tym samym obszarze mo�e zatem ulega� zmianom, m.in. wskutek dokonywanego obrotu. Poj�cie nieruchomo�ci w prawie polskim nie jest jednoznaczne. Z uwagi na niezrealizowanie zasady powszechno�ci ksi�g wieczystych w k.c. odst�piono od klarownej, wieczystoksi�gowej (formalnej) definicji nieruchomo�ci na rzecz tzw. uj�cia materialnoprawnego (art. 46 & 1), w kt�rym przewidziano nieostre kryterium wyodr�bnienia nieruchomo�ci. Definicj� nieruchomo�ci zawart� w art. 46 & 1 k.c. wyja�nia si� w zr�nicowany spos�b: a) W przewidzianym w art. 46 & 1 k.c. kryterium odr�bno�ci mieszcz� si�: - kryterium fizyczne, tj. kryterium ustalonych granic (zewn�trznych) nieruchomo�ci (oddzielnie od innych nieruchomo�ci); - kryterium prawne, tj. kryterium w�asno�ciowe (przynale�no�ci do tego samego lub – w przypadku wsp�w�asno�ci – tych samych podmiot�w), przy czym obie te przes�anki ��cznie decyduj� o wyodr�bnieniu z powierzchni ziemskiej samoistnego przedmiotu w postaci nieruchomo�ci gruntowej. b) Wy��cznym kryterium wyodr�bnienia nieruchomo�ci grypowej jest kryterium w�asno�ciowe. O wydzieleniu nieruchomo�ci nie decyduj� granice fizyczne, lecz przedmiotowy zakres konkretnego prawa podmiotowego. Znaczenie przes�dzaj�ce ma tre�� ksi�gi wieczystej. c) Do wyodr�bnienia nieruchomo�ci wystarczaj�ce jest skonkretyzowanie jej zakresu przedmiotowego, co nast�puje przez okre�lenie granic zewn�trznych nieruchomo�ci. Zakresem w obrocie prawnym funkcjonuje tzw. wieczystoksi�gowy model nieruchomo�ci, zgodnie z kt�rym nieruchomo�ci jest cz�� powierzchni ziemskiej, dla kt�rej urz�dzono ksi�g� wieczyst� (art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy o kw. I hip.), art. 21 w/w ustawy pozwala w�a�cicielowi kilku nieruchomo�ci stanowi�cych ca�o�� gospodarcz� lub granicz�cych ze sob� na ich po��czenie w ksi�dze wieczystej w jedn� nieruchomo��. Z cytowanych przepis�w ustawy o kw. I hip. Wynika zatem, �e zwarty, jednolity obszar powierzchni ziemskiej nale��cy do jednego w�a�ciciela mo�e stanowi� kolka nieruchomo�ci, je�eli dla poszczeg�lnych fragment�w tego obszaru urz�dzono odr�bne ksi�gi wieczyste. Zarazem ustawa o kw. I hip. Pozwala na ��czenie w jedn� nieruchomo�� grunt�w nie s�siaduj�cych ze sob�, o ile stanowi� one ca�o�� gospodarcz�. Przy tym o liczbie nieruchomo�ci w obydwu wypadkach decyduje wola w�a�ciciela. Identyczne wnioski nie wynikaj� w spos�b oczywisty z tre�ci art. 46 & 1 k.c. Daje to nawet podstaw� do twierdzenia, �e w prawie polskim pojecie nieruchomo�ci gruntowej funkcjonuje w dw�ch, nie w pe�ni to�samych znaczeniach: wieczystoksi�gowym (formalnym) i kodeksowym (materialnym). Kontrowersje co do poj�cia nieruchomo�ci maj� du�e znaczenia praktyczne (g�ownie w sferze podzia�u nieruchomo�ci – art. 10 o g.g.). Zasadniczy problem sprowadza si� do pytania, czy w �wietle art. 46 & 1 k.c. ta sama osoba mo�e by� w�a�cicielem kilku (co najmniej dw�ch) s�siaduj�cych ze sob� nieruchomo�ci oraz czy na odpowied� na to pytanie ma wp�yw istnienie lub brak ksi�gi wieczystej. Pogl�dy w tej kwestii wykazuj� znaczn� rozpi�to��: 1) nieruchomo�ci� mo�e by� tylko jednolity fizycznie obszar gruntu nale��cy do tego samego w�a�ciciela granicz�cy ze wszystkich stron z gruntami nale��cymi do innych w�a�cicieli, przy czym, zdaniem niekt�rych, twierdzenie to jest prawid�owe nawet w�wczas, gdy poszczeg�lne cz�ci takiego obszaru zosta�y nabyte w ro�nym czasie i gdy za�o�ono dla nich kilka ksi�g wieczystych. 2) W jednym r�ku mo�e by� skupionych kilka nieruchomo�ci s�siaduj�cych ze sob�, kt�re niekoniecznie musz� sta� si� przez to jedn� nieruchomo�ci�. Je�li bowiem cz�� powierzchni ziemskiej sta�a si� nieruchomo�ci� (zosta� wyodr�bniony), to pozostaje ni� bez wzgl�du na to, �e znajduje si� w s�siedztwie innej nieruchomo�ci tego samego w�a�ciciela. Z tego punktu widzenia nie musi zachodzi� r�nica co do osoby w�a�ciciela. Jednak�e wsp�lne przeznaczenie s�siaduj�cych ze sob� nieruchomo�ci powoduje, �e trac� one samoistno��, staj� si� jedn� nieruchomo�ci�. Sytuacja przedstawia si� inaczej, gdy dla s�siaduj�cych nieruchomo�ci tego samego w�a�ciciela urz�dzono odr�bne ksi�gi wieczyste. W takim wypadku nieruchomo�ci nigdy nie staj� si� bez ich wieczystoksi�gowego po��czenia jedn� nieruchomo�ci�, chocia�by mia�y wsp�lne przeznaczenie, (J. Ignatowicz w : K.c. Komentarz 1972r.). 3) nieruchomo�ci� jest cz�� powierzchni ziemskiej, dla kt�rej urz�dzono ksi�g� wieczyst�; w przypadku braku ksi�gi wieczystej s�siaduj�ce ze sob� grunty nale��ce do tego samego podmiotu stanowi� jedn� nieruchomo��; (tak G. Bieniek, Z. Marmaj, Ustawa o g.g. Komentarz). Sp�r – poza wag� teoretyczn� – ma istotne znaczenie praktyczne. W razie zaaprobowania pogl�du, �e granicz�ce ze sob� grunty nale��ce do tego samego w�a�ciciela stanowi� jedn� nieruchomo�� bez wzgl�du na to, czy w rezultacie za przewa�aj�ce mo�na uzna� nast�puj�ce zapatrywania: a) art. 46 & 1 k.c. odnosi si� zar�wno do nieruchomo�ci, dla kt�rych prowadzi si� ksi�gi wieczyste, jak i dla nieruchomo�ci, dla kt�rych nie urz�dzono ksi�g wieczystych; b) w przypadku nieruchomo�ci wieczystoksi�gowych o istnieniu, liczbie nieruchomo�ci oraz i ich zakresie przedmiotowym decyduje tre�� ksi�gi wieczystej. Takie okoliczno�ci jak s�siedztwo czy przynale�no�� do jednego podmiotu w�asno�ci nie maj� znaczenia (pierwsze�stwo wieczystoksi�gowego modelu nieruchomo�ci); c) w przypadku braku ksi�g wieczystych z ca�� pewno�ci� mo�na jedynie twierdzi�, i�: - obszar powierzchni ziemskiej nale��cy do kilku podmiot�w stanowi przynajmniej tyle nieruchomo�ci ilu jest w�a�cicieli; - w�a�ciciel kilku nie s�siaduj�cych ze sob� grunt�w jest w�a�cicielem kilku nieruchomo�ci. Natomiast w kwestii, czy zwarty, jednolity obszar powierzchni ziemskiej nale��cy do tego samego w�a�ciciela w przypadku nieistnienia ksi�g wieczystych mo�e stanowi� kilka nieruchomo�ci, �aden z prezentowanych w doktrynie pogl�d�w nie uzyska� dotychczas przewagi. Wydaje si� wszak�e, i� w �wietle art. 46 & 1 k.c. trafne jest negatywne rozstrzygniecie tego problemu. 2. W art. 46 & 1 k.c. terminy : nieruchomo�� i grunt, traktowane s� jako synonimy. Synonimami te� s� terminy: nieruchomo�� rolna i grunt rolny (art. 461 k.c.). W przepisach pozakodeksowych wszak�e wyraz: grunt nie zawsze u�ywany jest w znaczeniu nieruchomo�ci gruntowej, np. w ustawie o g.g. pod s�owem: grunt kryje si� niekiedy ka�dy rodzaj nieruchomo�ci (nie tylko nieruchomo�ci gruntowe). Niejednokrotnie te� ustawodawca pos�uguje si� zwrotami: teren, dzia�ka, przy czym w niekt�rych wypadkach chodzi o nieruchomo�ci gruntowe, w innych o ich cz�ci lub o kompleksy sk�adaj�ce si� z kilku nieruchomo�ci (np. w prawie budowlanym wyst�puj� poj�cia: teren, teren budowy, teren zamkni�ty, dzia�ka, dzia�ka budowlana, czy te� ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, kt�ra pos�uguje si� terminem: teren w ro�nych znaczeniach. Ustalenie rzeczywistego znaczenia takich termin�w wymaga ka�dorazowo przeprowadzenia wyk�adni). 3. Podzia� nieruchomo�ci jest poj�ciem wieloznacznym. Pojecie to mo�e oznacza�: tzw. podzia� geodezyjny, tzw. podzia� cywilny, niekiedy wyr�nia si� tak�e podzia� wieczystoksi�gowy. Ponadto w ramach stosunku wsp�w�asno�ci wyst�puje pojecie podzia�u quo ad usum, przez kt�ry nale�y rozumie� wydzielenie fizyczne oznaczonych cz�ci nieruchomo�ci wsp�lnej do samodzielnego korzystania przez poszczeg�lnych w�a�cicieli bez znoszenia stosunku wsp�w�asno�ci. a) Podzia� geodezyjny polega na wydzieleniu z jednej dzia�ki ewidencyjnej dwa lub wi�cej ilo�ci dzia�ek ewidencyjnych. Podzia� taki nie prowadzi do zmiany stanu prawnego nieruchomo�ci; b) Podzia� cywilny ma miejsce w�wczas gdy dochodzi do zmiany podmiotu w�asno�ci cz�ci nieruchomo�ci gruntowej (wyodr�bnionej geodezyjnie w postaci dzia�ki lub dzia�ek ewidencyjnych). Podstaw� prawn� podzia�u cywilnego nieruchomo�ci s� czynno�...
lestan