Leasing nieruchomości

Pojęcie transakcji leasingowych w systemie prawa polskiego.

Zachodzące w naszym kraju głębokie przeobrażenia wymusiły zjawisko przenoszenia do praktyki polskiego obrotu gospodarczego konstrukcji prawno-ekonomicznych od lat funkcjonujących i przede wszystkim sprawdzonych w państwach o wysokim poziomie rozwoju rynku. Tego rodzaju instrumentem, znajdującym coraz powszechniejsze zastosowanie w polskiej praktyce, jest koncepcja leasingu, często – i to niesłusznie – traktowana jako proste panaceum na polskie braki kapitałowe.

Termin „leasing” jest uznawany na świecie za terminus technicus  i przede wszystkim dlatego nie wymaga tworzenia polskiego odpowiednika. Dla stosowanej powszechnie w Polsce nazwy „leasing” brak alternatywy. Nazwa ta przyjęła się już w naszym języku, o czym świadczy uwzględnienie jej - z pełną deklinacją polską – w nowych słownikach języka polskiego.

Do połowy 2000 roku nie było w polskim prawie jednolitej, systemowej regulacji określającej treść umowy leasingowej. Zawierana była więc zgodnie z zasadą swobody umów( art. 353 k.c.), głównie przy wykorzystaniu kodeksowej regulacji umów najmu i dzierżawy.

W dniu 26 lipca 2000 roku Sejm Rzeczypospolitej Polskiej przyjął w trzecim czytaniu uchwalił zmianę w kodeksie cywilnym, wprowadzającą doń umowę leasingu jako trzecią – obok najmu i dzierżawy – umowę , której treścią jest odpłatne używanie rzeczy[1].   Zgodnie z nowatorską polską regulacją cywilnoprawną  przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania  i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie luz wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.  Nowa ustawa wprowadza też zmianę nomenklatury podmiotów biorących udział w omawianej umowie i tak: leasingodawca zwany jest obecnie finansującym, leasingobiorca - korzystającym, a dostawca - zbywcą. We wzorach umowy leasingowej występuje już nowa nomenklatura, choć w mowie potocznej występują obydwie wersje, ze względu na przyzwyczajenia.

Transakcje leasingowe jako forma pozyskania kapitału obcego.

Leasing nie należy już do nowości finansowych na polskim rynku i staje się w Polsce coraz bardziej popularny. Nie jest on jeszcze tak powszechny jak np. w Wielkiej Brytanii czy w USA, gdzie w ten sposób finansuje się nawet powyżej 40 % inwestycji. Nie jest to jednak rynek nowy, nie mający doświadczeń. Leasingiem w 2000 r. zajmowało się w Polsce ponad 200 firm, dużych i małych, zagranicznych i krajowych, powiązanych z bankami, dealerami samochodowymi, jak i niezależnych. W Polsce można wyróżnić następujące rodzaje przedsiębiorstw leasingowych:

-          bankowe (np. BRE Leasing, BEL Leasing, Kredyt Lease S.A., Bankowe Towarzystwo Leasingowe),

-          captive – powązane z dealerami, producentami (np. Daimler Chrysler Leasing Services, BDK – Daewoo Leasing, Volkswagen Leasing Polska, Ford Credit Poland),

-          niezależne (np. Europejski Fundusz Leasingowy S.A. Centralne Towarzystwo Leasingowe, Carcade Invest, Centrum Leasingu i Finansów CliF).

Udział firm leasingowych w rynku od kilku już lat prawie się nie zmienia i w 1999 r. wynosił odpowiednio:

-          52% firmy niezależne,

-          40 % firmy bankowe,

-          8 % firmy typu captive.

W Polsce występuje znaczna koncentracja dziłalności leasingowej. W 2000 r. pierwszych 10 największych firm leasingowych posiadało 53% rynku; dla porównania, wskaźnik koncentracji w Niemczech wynosił 50%, a we Francji 46%. Prawdopodobnie w niedalekiej przyszłości na polskim rynku pozostanie tylko część istniejących dziś firm leasingowych, o bardzo dobrym standingu kapitałowym, profesjonalnie zarządzanych na podstawie najnowszych wzorców stosowanych w wysoko rozwiniętych gospodarkach. Konsolidacja banków, ich prywatyzacja wywołają te same działania w firmach leasingowych, które obecnie funkcjonują w strukturach banków. Rynek transakcji leasingowych, jak każdy rynek dojrzały, nie znosi braku profesjonalizmu. Już dzisiaj następuje specjalizacja firm i walka o opanowanie konkretnych segmentów rynku. Kończy się okres, kiedy firma mogła leasingować wszystko. Wymogi rynku kreują potrzeby dotyczące profesjonalnego przygotowania produktów ( opracowanie strategii marketingowej, opracowanie warunków umów, procedur itp.). Widać wyraźnie specjalizację branżową wśród firm leasingowych – i tak do największych lesingodawców w branży  maszyn i urządzeń należą: BRE Leasing, CTL S.A., ING Lease,  Kredyt Lease S. A., w branży komputerów i sprzętu biurowego: EFL, Carcade Invest, CTL S.A., w branży środków transportu: EFL, Mercedes Benz Leasing, w branży samochodów osobowych: BRE Leasing, Bel Leasing; w branży statków i wagonów: BA –Creditanstalt Leasing Polen, a w branży nieruchomości: LHI Leasing Polen, PEKAO Leasing sp. z o.o.

W związku z tym będą istnieć nie firmy uniwersalne, lecz firmy o znacznym stopniu wyspecjalizowania. Nastąpi również duża ekspansja w kierunku opanowania nielicznych „nisz” rynkowych, np. leasingowanie nieruchomości.

Leasing nieruchomości

Na polskim rynku 3 lata temu rozpoczęły działalność firmy oferujące leasing nieruchomości. Forma ta rozwinęła się dość szybko i w ostatnich 2 latach leasing nieruchomości zauważalnie wzrósł. W 1997 roku wartość transakcji leasingu wynosiła 39 mln zł, w 1998 – 1,02 mld, a w    1999 roku 1,68 mld zł. i wartościowo stanowiła 22,5 proc. z kwoty około 7,5 mld zł, na którą złożyły się wszystkie kontrakty zawarte przez działające w Polsce firmy leasingowe. Wynik ten zawdzięczamy głównie pojawieniu się na polskim rynku niemieckiej firmy LHI Leasing, która ma blisko 90-proc. udziału w transakcjach dzięki finansowaniu wielkich inwestycji zachodnich koncernów handlowych. Za jej pośrednictwem zbudowano np. wielkie centrum handlowe, otwarte niedawno w Ząbkach koło Warszawy.
 

Niewielką na razie popularność leasingu nieruchomości można wytłumaczyć kilkoma względami. Przede wszystkim jest to procedura dużo bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od standardowych usług leasingu samochodów, komputerów czy nawet maszyn drukarskich. Ponadto cena najmniejszej nawet nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej wynosi co najmniej 100 tys. zł. Od firmy prowadzącej transakcję wymaga to posiadania dobrych kontaktów z bankami, by uzyskać od nich możliwie najniżej oprocentowany kredyt. Według firmy LHI Leasing Polen, prowadzącej największe na polskim rynku transakcje, wartość inwestycji, która zapewni klientowi wyraźne korzyści, powinna w zasadzie przekraczać 10 mln zł.
 

Oferta leasingu nieruchomości dotyczyć może różnorodnych obiektów tj. m.in.:

·         hal produkcyjnych,

·         obiektów biurowych,

·         obiektów handlowo-usługowych,

·         magazynów i centrów handlowych oraz logistycznych,

·         hoteli, pensjonatów,

·         stacji benzynowych,

·         budynków użyteczności publicznej,

·         niektóre firmy proponują także leasing budynków infrastruktury komunalnej oraz budynków czy budowli w trakcie budowy, a nawet w fazie planowania.

Leasing nieruchomości jest pewną nowością w obrocie nieruchomościami, bowiem z reguły budynki stanowią własność korzystających z nich firm, gdy tymczasem znacznie tańszą formą użytkowania np. biurowca czy hali jest wzięcie jej w leasing, zwłaszcza, jeśli będzie on połączony z opcją wykupu.
Niewielką popularność leasingu nieruchomości w Polsce można wytłumaczyć kilkoma względami. Przede wszystkim jest to procedura dużo bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od standardowych usług leasingu samochodów, komputerów, czy nawet maszyn. Ponadto, cena jakiejkolwiek, nawet niewielkiej nieruchomości przydatnej w prowadzeniu działalności gospodarczej, jest bardzo wysoka. Usługa leasingu nieruchomości jest więc dostępna dla tych firm, które mogą uzyskać od banków korzystne kredyty lub dysponują wystarczającymi środkami własnymi na sfinansowanie rat leasingowych.

Obrót na rynku nieruchomości regulowany jest wieloma przepisami szczególnymi, które przedłużają cały proces oraz znacznie podwyższają koszty transakcji. Firma leasingowa decydująca się na leasing operacyjny musi, jako właściciel, uzyskiwać potrzebne zaświadczenia lub pozwolenia na budowę.
Łatwiejsza procedura obowiązuje przy leasingu budynków używanych. Ponadto wobec nieruchomości używanych dłużej niż 5 lat stosowane są stawki przyspieszonej amortyzacji, umożliwiające rozliczenie transakcji w okresie już 5 lat. Każda umowa musi jednak zostać - ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy prawne odnoszące się do nieruchomości - zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Transakcje takie podlegają opłacie skarbowej w wysokości 5 % wartości rynkowej nieruchomości. Inwestor musi także sprawdzić wpisy w księdze wieczystej co do własności nieruchomości oraz ewentualnych obciążających ją hipotek. Dobrym partnerem dla firm leasingowych są zatem firmy, które mają uporządkowane kwestie prawne dotyczące własności nieruchomości.

Dominującą grupę, bo aż 95 proc. kontrahentów tego leasingu, stanowiły jednak duże zagraniczne koncerny handlowe i instytucje finansowe. Trudno się temu dziwić, gdyż właśnie one miały okazję znacznie wcześniej spotkać się z tą formą finansowania w swoich krajach. Wiedzą, że jej podstawową zaletą jest to, iż pozostaje ona zobowiązaniem pozabilansowym, przez co pozwala na „wyprowadzenie” obiektu poza aktywa.

Leasing ma wiele pozytywnych stron. Daje możliwość realizacji planów inwestycyjnych firmom, które nie mogą liczyć na długoterminowe kredyty w bankach. Pozwala też na korzystniejsze rozłożenie rat w porównaniu z kredytem bankowym. Nie czyni co prawda leasingobiorcy posiadaczem, lecz tylko użytkownikiem nieruchomości, ale w perspektywie stwarza możliwość jej nabycia na własność. Skraca okres amortyzowania nakładów na inwestycje w nieruchomości, a także zapewnia stałość kosztów najmu w określonej walucie. W leasingu wyraźnie widać oddzielenie własności od użytkowania, a często i od zarządzania. Ponadto przedsiębiorstwo korzystające z leasingu nieruchomości może zmniejszyć swoje obciążenia podatkowe.

Wyróżnia się 3 formy leasingu: operacyjny, finansowy (kapitałowy) i zwrotny. Najkorzystniejszy jest operacyjny. Przypomina on najem lub dzierżawę, z możliwością nabycia leasingowego obiektu po zakończeniu umowy. W tym przypadku całość opłat związanych z czynszem można zaliczyć w koszty uzyskania przychodu. Obiekt leasingu pozostaje własnością leasingodawcy, on też dokonuje odpisu stawek amortyzacyjnych w koszty. Korzyść leasingobiorcy to możliwość umieszczenia znacznej części kwoty przeznaczonej na potrzebną nieruchomość w kosztach firmy.

O ile ta forma jest atrakcyjna dla leasingobiorcy, o tyle nie wszystkie firmy leasingowe chcą podpisywać ze swoimi klientami kontrakty na zasadach operacyjnych. Obawiają się, że po zakończeniu umowy lub jej zerwaniu będą miały problemy z zagospodarowaniem nieruchomości lub jej sprzedażą. Dlatego też preferują leasing kapitałowy, który jest zbliżony do systemu kredytowania obiektu. Różni się jednak tym, że dopiero po okresie leasingowania następuje przeniesienie własności nieruchomości na leasingobiorcę.

Dla leasingodawców mających status zakładów pracy chronionej leasing operacyjny jest szczególnie nieopłacalny, ze względu na opóźniony zwrot podatku VAT. Inwestor ma bowiem prawo do zwrotu naliczonego VAT od inwestycji dopiero po jej zakończeniu i oddaniu środka trwałego do użytkowania.
 

Z reguły oferta leasingu nieruchomości zawiera następujące postanowienia:

·         zawarcie umowy wymaga wniesienia opłaty wstępnej w wysokości od 20% do 30% wartości netto nieruchomości,

·         czas trwania umowy wynosi od 6 do10 lat, choć może oczywiście zostać określony inaczej, w drodze porozumienia stron,

·         wartość końcowa jest ustalana według wartości nieruchomości,

·         w czasie trwania umowy leasingobiorca - jak przy każdym typie leasingu - wnosi miesięczne opłaty leasingowe w terminie ustalonym przez strony

·         nieruchomość pozostaje własnością leasingodawcy przez cały okres trwania umowy leasingu i jest składnikiem jego majątku

·         opłaty leasingowe stanowią koszt uzyskania przychodów dla leasingobiorcy

·         po wygaśnięciu umowy leasingu i spełnieniu jej wszystkich warunków leasingobiorca z reguły ma prawo: zwrócić nieruchomość leasingodawcy, ewentualnie przedłużyć czas trwania umowy lub odkupić nieruchomość za wartość końcową,

·         zabezpieczenie umowy leasingodawca ustala każdorazowo indywidualnie
leasingobiorca ponosi z reguły wszelkie koszty związane z zakupem nieruchomości oraz jej ubezpieczeniem na okres trwania umowy leasingu.

W przypadku leasingu nieruchomości firmy leasingowe wymagają oprócz standardowych dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy leasingu m.in.:

·         wyceny wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego,

·         innych dokumentów w zależności od zaistniałej sytuacji i specyfiki nieruchomości jak np. operatu szacunkowego, odpisu z księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli został sporządzony).

Leasing nieruchomości może stać się dobrym sposobem na finansowanie inwestycji komunalnych, realizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiaty i województwa. Jednostki te mogą bowiem prowadzić inwestycje polegające na budowie budynków użyteczności publicznej, ośrodków zdrowia, oczyszczalni ścieków itp. bez zaangażowania w całości własnych środków finansowych.

Transakcje zawierane w różnych formach dotyczą na ogół nieruchomości o ogromnej wartości. Dlatego 15 działających w Polsce firm zajmujących się takim leasingiem kieruje swoje oferty przede wszystkim do koncernów międzynarodowych, których sytuacja finansowa daje gwarancję pomyślnego zakończenia transakcjiPowolny rozwój leasingu skierowanego do polskich klientów, którzy stanowią zaledwie 5 proc., wynika z kilku przyczyn. Działające od niedawna firmy leasingowe prowadzą prace nad dopasowaniem swojej oferty do przepisów prawnych i podatkowych. Kolejną przyczyną jest nieprzygotowanie krajowych banków do finansowania transakcji leasingu nieruchomości. Muszą one przełamać opory i przyzwyczaić się do długich terminów umów, na które do tej pory patrzą z obawą i niechęcią. Ale także i polscy klienci muszą przygotować się do zawierania transakcji leasingu nieruchomości, których procedura jest bardziej skomplikowana niż w przypadku rzeczy ruchomych.

Leasing zwrotny

Leasing zwrotny (sale and leaseback)[2] stanowi bardzo szczególną formę leasdngu ukształtowaną w USA. Istotą tej odmiany leasingu jest występowanie dostawcy i leasingodawcy w jednej i tej samej osobie. Leasingodawca kupuje dobro inwestycyjne od ( mającego zwykle trudności z płynnością płatniczą) przyszłego lesingodawcy, a następnie oddaje mu je do używania w celach zawodowych.

Firmy leasingowe dość niechętnie stosują formę leasingu zwrotnego, mimo że jest ona bardzo atrakcyjna dla przedsiębiorstw, które utraciły płynność finansową. Takie przedsiębiorstwo odsprzedaje firmie leasingowej swoją nieruchomość odzyskując majątek, a następnie otrzymuje ten sam obiekt w użytkowanie na podstawie umowy na leasing operacyjny. Istnieje jednak niebezpieczeństwo, że firma sprzedająca nieruchomość ze względu na kłopoty finansowe pozostawi leasingodawcę z niepotrzebnym mu budynkiem.

Firmy leasingowe zajmujące się leasingiem nieruchomości wprowadzają różnorodne konstrukcje dla zawieranych transakcji. Jedną z nich jest powoływanie na potrzeby każdorazowej umowy odrębnych spółek kapitałowych, które przejmują funkcje formalnego leasingodawcy i przez które dokonywane są wszystkie rozliczenia finansowe. Każda nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest więc powierzana jednej spółce. Jest to tzw. model non - recourse. Firma leasingowa pełni w takim układzie rolę organizatora transakcji, doradza leasingobiorcy w kwestiach finansowych lub technicznych, pozyskuje także źródła dla sfinansowania umowy leasingowej.
 

Korzyści dla klienta

W leasingu nieruchomości, podobnie jak w każdym innym, stosowany jest zarówno leasing operacyjny, jak i finansowy. Różnica między nimi sprowadza się do tego, że w leasingu operacyjnym amortyzację prowadzi leasingodawca, natomiast w kapitałowym - jego klient. W leasingu operacyjnym całość opłat stanowi koszt uzyskania przychodu. Rozliczenia podatku VAT dokonuje firma leasingowa, a leasingobiorcy nie obciążają z tego tytuły żadne dodatkowe koszty.
W leasingu kapitałowym spłaty rat kapitałowych, stanowiących część opłat, nie obniżają podstawy opodatkowania. Oszczędność podatkowa jest więc mniejsza niż w przypadku leasingu operacyjnego. Warto jednocześnie dodać, że przy zaciągnięciu kredytu bankowego w celu bezpośredniego zakupu nieruchomości kredytobiorca wlicza w koszty uzyskania przychodów tylko amortyzację i odsetki od kredytu.
 

Gdzie tkwią problemy?

             
Podstawowy problem polega na tym, że część firm leasingowych nie chce podpisywać umów dotyczących nieruchomości na warunkach operacyjnych, gdyż obawia się pozostania z nieprzydatnym obiektem po zakończeniu umowy. Dla leasingodawców mających status zakładów pracy chronionej leasing operacyjny jest nie do zaakceptowania także ze względu na opóźniony zwrot podatku VAT. Inwestor ma bowiem prawo do zwrotu naliczonego VAT od inwestycji dopiero po jej zakończeniu i oddaniu środka trwałego do użytkowania.
Obawy firm leasingowych wzbudzają też klienci pragnący dokonać leasingu zwrotnego, czyli sprzedaży posiadanej nieruchomości i następnie płacenia rat leasingowych za prawo jej użytkowania. Tak bywa prowadzona operacja, gdy ma służyć poprawieniu płynności finansowej klienta, który jednorazowo otrzymuje duży zastrzyk gotówki i nie musi zmieniać swojej siedziby. Firmy leasingowe wykazują w takich sprawach dużą ostrożność i badają, czy klient ma szansę na dalsze dłuższe istnienie i spłatę rat leasingowych, czyli czy da na sobie zarobić czy tylko przysporzy kłopotów.

Dotychczas najbardziej spektakularnym przypadkiem leasingu zwrotnego, mającego poprawić sytuację finansową klienta, jest kontrakt dotyczący szczecińskiej siedziby Polskiej Żeglugi Morskiej, zawarty z BEL Leasing. BEL Leasing kupił od PŻM jego budynek za 120 mln DEM. Od kwietnia 2000 r. szczeciński armator ma płacić gdańskiej spółce za korzystanie z nieruchomości kwartalne raty o wartości 5 mln USD każda przez 34 kwartały.
 

Wykaz instytucji leasingowych działających w Polsce wraz z ogólnymi warunkami umów.