Olsztyn 3.05.2010 r.
UNIWERSYTET WARMIŃSKO-MAZURSKI w OLSZTYNIE
KATEDRA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI I ROZWOJU REGIONALNEGO
Projekt
prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Wójtowie przy ul. Akacjowej 5 (woj. warmińsko – mazurskie, gmina Barczewo)
Data wyceny: 3.05.2010 r.
Wartość rynkowa wycenianego prawa wynosi: 694 772 zł*
(słownie: sześćset dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset siedemdziesiąt dwa złote)
*UWAGA – ustalona wartość rynkowa nie uwzględnia ciążącej na nieruchomości hipoteki
Rzeczoznawcy majątkowi:
Mikołaj Chodkowski
Wyciąg z operatu szacunkowego
1. Przedmiot i zakres wyceny:
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako zabudowana działka nr 117/7, położonej w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 w gminie Barczewo, województwo warmińsko-mazurskie. Prawo własności do nieruchomości przysługuje Pani Krystynie Chmielewskiej (rodzice: Mieczysław, Anna), zamieszkałej w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 i Panu Januszowi Chmielewskiemu (rodzice: Eugeniusz, Anna), zamieszkałemu w Olsztynie przy ulicy Janowicza 24/17.
Stan prawny przedmiotu wyceny reguluje KW nr OL10/00053494/8 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych w Olsztynie.
Dom posadowiony jest na działce o prostokątnym kształcie i powierzchni 0.0848 ha.
Stan techniczny budynku – bardzo dobry (rok budowy 2008).
Technologia: tradycyjna z betonu komórkowego, ze stropem żelbetowym na pierwszej kondygnacji i drewnianym na drugiej kondygnacji, dach wielospadowy pokryty blacho dachówką, budynek bez podpiwniczenia)
Powierzchnia użytkowa domu: 149.8m2 .
Usytuowanie: ok. 7m od wschodniej granicy działki.
Standard wykończenia: wysoki (dom całkowicie wykończony, podłogi drewniane lub wyłożone terakotą, łazienki całkowicie wykończone w glazurze, okna PVC z fakturą drewna, kominek, piec gazowy)
Wyposażenie w instalacje: elektryczna (220 V, oraz siła), wodna, kanalizacyjna oraz gazowa.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, teren, na którym znajduje się przedmiot wyceny, przeznaczony jest na cele zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej (MN).
2. Cel wyceny :
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.
3. Metoda ustalania wartości :
· Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
4. Wartość :
Wycenianej nieruchomości – 694 772 zł*
słownie: sześćset dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset siedemdziesiąt dwa złote
* UWAGA (wartość nie obejmuje ciążącej na nieruchomości hipoteki)
5. Data, na którą oszacowano wartość: 3.05.2010 r.
5.1. Data sporządzenia operatu: 3.05.2010 r.
5.2. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: : 3.05.2010 r.
6. Autorzy operatu:
- rzeczoznawca majątkowy Łukasz Chmielewski,
- rzeczoznawca majątkowy Mikołaj Chodkowski.
Spis treści
1. Przedmiot i zakres wyceny.
2. Cel wyceny.
3.Podstawy opracowania operatu szacunkowego.
3.1. Podstawa formalna.
3.2. Podstawy materialno-prawne.
3.3. Źródła danych merytorycznych.
3.4. Materiały pomocnicze.
4.Daty istotne dla operatu szacunkowego.
5.Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny.
5.1. Stan prawny.
5.2. Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków.
5.3. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
5.4. Opis – stan techniczny i użytkowy.
5.4.1. Lokalizacja.
5.4.2. Opis działki gruntu.
5.4.3. Opis budynku mieszkalnego.
6. Procedura szacowania.
6.1. Rodzaj wartości.
6.2. Wybór podejścia i metody wyceny.
6.3. Analiza rynku.
6.4. Charakterystyka obiektów porównawczych.
6.5. Analiza transakcji pomocniczych.
6.6. Określenie cech rynkowych.
7. Wartość przedmiotu wyceny i przeprowadzone obliczenia.
7.1. Obliczenie współczynnika zmiany cen.
7.2. Sprowadzenie cen nieruchomości gruntowych zabudowanych porównawczych na datę wyceny
7.3 Obliczenie wag cech rynkowych.
7.4. Zestawienie nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań wraz z ich ocenami.
7.5. Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny.
8. Wynik końcowy wyceny.
9. Klauzule i ustalenia dodatkowe.
10. Wykaz załączników.
1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym położonym w Wójtowie, gmina Barczewo, województwo warmińsko-mazurskie.
2. Cel wyceny
3.Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Podstawa formalna
Zleceniodawca :
Wycenę przeprowadza się na zlecenie Pana Janusza Chmielewskiego zamieszkałego przy ul. Janowicza 24/17, 10–692 Olsztyn
Umowa o wykonanie operatu szacunkowego nr 01/2010 z dnia 28.04.2010 r.
Zleceniobiorcy :
1) Rzeczoznawca majątkowy: Łukasz Chmielewski
2) Rzeczoznawca majątkowy: Mikołaj Chodkowski
3.2. Podstawy materialno-prawne
Podstawy prawne:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2609 z późniejszymi zmianami);
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami);
3. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez radę krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2008 r.;
4. -Noty interpretacyjne Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
3.3. Źródła danych merytorycznych
W celu dokonania wyceny wykorzystano następujące źródła danych:
1. Wizja terenowa przedmiotu wyceny – załącznik nr 6.
2. Dane z badania księgi wieczystej KW nr OL10/00053494/8 – załącznik nr 2.
3. Dane z zasobu operatu Ewidencji Gruntów i Budynków (wypis i wyrys z rejestru gruntów) uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Olsztynie załączniki 3 i 4.
4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu w obrębie Wójtowo, gmina Barczewo. Zatwierdzony Uchwałą Nr XLI/250/05 Rady Miejskiej w Barczewie z dnia 7 listopada 2005 r. i protokół badania, załącznik nr 5
5. Dane ofertowe pozyskane z internetowych stron biur nieruchomości – załącznik nr 12
3.4. Materiały pomocnicze
1. Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości, R. CELLMER. Wyd. Educaterra, Olsztyn 2000.
2. Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, S. ŹRÓBEK, M. BEŁEJ. Wyd. Educaterra, Olsztyn 2000.
4.Daty istotne dla operatu szacunkowego
1. Data sporządzenia wyceny: 3.05.2010 r.
2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 3.05.2010 r.
3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie
Stan przedmiotu wyceny ( stanu przed wybudowaniem
Urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu: 3.05.2010 r.
4. Data wizji terenowej na nieruchomości: 1.05.2010 r. i 3.05.2010 r.
5.Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny:
5.1. Stan prawny
Posiadaczem prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym ( działka oznaczona w EGIB nr 117/7, dom jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, niepodpiwniczony), na podstawie KW OL10/00053494/8 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie, jest Pani Krystyna Chmielewska (rodzice: Mieczysław, Anna), zamieszkała w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 i Pan Janusz Chmielewski (rodzice: Eugeniusz, Anna), zamieszkały w Olsztynie przy ulicy Janowicza 24/17.
W dziale III wpisów brak. W dziale IV widnieje hipoteka umowna kaucyjna na sumę 394910,00zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt cztery tysiące dziewięćset dziesięć złotych). Zabezpieczoną wierzytelnością jest kredyt, odsetki od kredytu i inne należności banku z terminem zapłaty ustalonym na 14.11.2037 r.
Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2.
5.2. Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków
Nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w województwie warmińsko - mazurskim, Gminie Barczewo, w Wójtowie, stanowiąca własność Pani Krystyny Chmielewskiej (rodzice: Mieczysław, Anna), zamieszkałej w Wójtowie przy ulicy Akacjowej 5 i Pana Janusza Chmielewskiego (rodzice: Eugeniusz, Anna), zamieszkałego w Olsztynie przy ulicy Janowicza 24/17, w skład, której wchodzi działka oznaczona numerem 117/7 o pow. 0.0848 ha, położona na użytkach B (tereny mieszkaniowe) i dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 149.8m2. Stan prawny reguluje KW nr OL10/00053494/8.
Protokół z badania ewidencji gruntów i budynków stanowi załącznik nr 3.
5.3. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu w ...
kora_1989