ABC BUDOWY - ODPOWIEDZI NA WĄTPLIWOŚCI .docx

Czy to prawda, że według nowego prawa gmina może zabrać działkę pod drogę publiczną bez pytania o zgodę właściciela?

Odpowiedź eksperta: Wywłaszczenie nieruchomości na cel publiczny zawsze było możliwe i jest następstwem braku zgody na sprzedaż nieruchomości przez właściciela. Obecnie obowiązujące przepisy przyspieszyły postępowanie. Do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego prowadzonego przez starostę można przystąpić, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od złożenia właścicielowi oferty wykupu nieruchomości, rokowania zmierzające do sprzedaży nie zakończyły się zawarciem umowy.

Własność nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w chwili, w której decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna (jeżeli nikt nie odwoła się od decyzji starosty, a po odwołaniu – w dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy). W każdym jednak przypadku właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości przysługuje odszkodowanie według rzeczywistej wartości wywłaszczanej nieruchomości.

dodano: 04.06.2008.

Wspólny dom na działce męża

Budujemy wspólnie z mężem dom na działce, która przed ślubem należała do męża i w dalszym ciągu w księdze wieczystej tylko on figuruje jako właściciel. Jakie mam prawo do domu budowanego za wspólne pieniądze?

Odpowiedź eksperta:  W momencie zawarcia małżeństwa powstaje pomiędzy Państwem majątkowa wspólność małżeńska i w zasadzie wszystko, co nabywacie Państwo w trakcie małżeństwa do tej wspólności wchodzi.

Współwłasność ta jest współwłasnością łączną – nie macie Państwo w nabywanych rzeczach udziałów w ułamkach. Podstawową zasadą jest, że wszystko co znajduje się na gruncie (poza nielicznymi wyjątkami) jest własnością właściciela gruntu, tak więc wszystko, co powstanie na nieruchomości Pani męża, będzie tylko jego własnością. Wybudowany przez Państwa dom stanowi jednak nakład z majątku dorobkowego na majątek odrębny męża.

W przypadku ustania wspólności majątkowej czy to na drodze rozwodu orzeczenia separacji czy też sądowego lub umownego zniesienia wspólności, podlegać będzie rozliczeniu. Nie ma Pani jednak i nie będzie miała prawa do żądania części lub całości domu, a jedynie do spłaty. W przypadku sprzedaży tej nieruchomości przez męża i nabycia przez Państwa innego domu wartość gruntu będzie stanowić nakład męża z majątku odrębnego na majątek dorobkowy, pozostała część wartości to Państwa majątek dorobkowy.

Mogą Państwo również w drodze umowy rozszerzyć majątkową wspólność małżeńską na tę nieruchomość, czy też zawrzeć umowę darowizny pomiędzy mężem i Panią i wtedy będzie Pani również właścicielką – darowizna powinna być dokonana do Pani majątku odrębnego.

dodano: 04.06.2008.

W granicy mojej działki stoi budynek sąsiada. Jak mogę wykorzystywać tę ścianę? Czy mogę wbić tam haki i coś powiesić? Czy mogę coś tam dobudować?

Odpowiedź eksperta: Bez zgody sąsiada nie może Pan umieszczać w jego ścianie żadnych przedmiotów. Możliwość dobudowania do tej ściany budynków na Pana działce limituje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zagospodarowania gruntu i zabudowy. Jeżeli ma Pan możliwość wybudowania drugiego budynku lub powiększenia istniejącego, może Pan bez uprzedniej zgody sąsiada dobudować budynek o gabarytach nie większych od istniejącego w ostrej granicy.

dodano: 04.06.2008.

Kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki?

Odpowiedź eksperta: Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub umowy. Umowne prawo pierwokupu powinno być ujawnione w księdze wieczystej, jakkolwiek nawet ujawnienie tego prawa nie powoduje niemożności sprzedaży nieruchomości innej osobie.

Jeżeli nie ma innych zastrzeżeń może być wykonane przez miesiąc od zawiadomienia o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Złożenie przez uprawnionego oświadczenia o zamiarze skorzystania z tego prawa, zobowiązuje zbywcę do zawarcia umowy na takich samych warunkach, jak z potencjalnym kupcem.

Ustawowe prawo pierwokupu – m.in. nieruchomości rolnej – przysługuje pod pewnymi warunkami Agencji Nieruchomości Rolnych, współwłaścicielom, dzierżawcy nieruchomości rolnej.

Prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje też w pewnych wypadkach Gminie, co do:

1.      nieruchomości niezabudowanych, nabytych uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;

2.      prawa użytkowania wieczystego nieruchomości;

3.      własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;

4.      własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (lub nieruchomości, dla której została wydana decyzja o lokalizacji celu publicznego).

Ważne jest też zróżnicowanie skutków sprzedaży bezwarunkowej. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

dodano: 14.05.2008.

Słyszałem, że może się zdarzyć, że ktoś sprzeda dwa razy tę samą działkę dwóm różnym osobom. Czy jest to możliwe i jak się ustrzec przed taką sytuacją?

Odpowiedź eksperta: Niestety jest to możliwe. Notariusz sporządzając umowę, dołącza do niej odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i oświadcza, czy i kiedy zbadał księgę. Oznacza to jednak tylko tyle, że do chwili ostatniego sprawdzenia nie wpłynął wniosek o zmianę wpisu w dziale II księgi, w którym są wpisy dotyczące własności.

Teoretycznie jest możliwe, że właściciel już sprzedał nieruchomość przed innym notariuszem. O tym, kto zostanie wpisany jako właś ciciel, nie decyduje data transakcji, ale data (i godzina) wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Stuprocentowego sposobu na ustrzeżenie się przed taką sytuacją nie ma, można jedynie sprawdzić księgę tuż przed transakcją i nalegać na natychmiastowe złożenie wniosku w sądzie, notariusz ma na to 3 dni.

dodano: 02.04.2008.

Mamy okazję kupić dom w stanie surowym zamkniętym. Jakie formalności musimy załatwić, żeby kontynuować budowę?

Odpowiedź eksperta: Jeżeli budowa domu nie została przerwana na ponad dwa lata, wystarczy wystąpić do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, o przeniesienie tej decyzji na Państwa. Jeżeli jednak przerwa w budowie była dłuższa niż dwa lata, wymagane będzie nowe pozwolenie na budowę.

Konieczne będzie podpisanie umowy z kierownikiem budowy, musi on doprowadzić budowę do końca, prowadząc wpisy w dzienniku budowy. Jeżeli i kierownik się zmieni, należy o tym poinformować Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Czy jest możliwość sprawdzenia średnich cen gruntów w mojej okolicy? Jak Urząd Skarbowy sprawdza te ceny?

Odpowiedź eksperta: Ceny gruntów mogą być bardzo zróżnicowane nawet w najbliższej okolicy, a ich ewentualna ich wycena wymaga przeprowadzenia analizy przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeżeli Urząd Skarbowy uzna, że cena nieruchomości jest zaniżona wzywa do podniesienia wartości gruntu do określonej kwoty. W przypadku braku porozumienia co do wartości, Urząd Skarbowy zleca wycenę, a gdy ustalona wartość odbiega więcej niż o 33% od deklarowanej, kosztami wyceny obciąża podatnika.

dodano: 12.02.2008.

zmieniono: 14.02.2008.

Słyszałem, że może się zdarzyć, że ktoś sprzeda dwa razy tę samą działkę dwóm różnym osobom. Czy jest to możliwe i jak się ustrzec przed taką sytuacją?

Odpowiedź eksperta: Niestety jest to możliwe. Notariusz sporządzając umowę, dołącza do niej odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i oświadcza, czy i kiedy zbadał księgę. Oznacza to jednak tylko tyle, że do chwili ostatniego sprawdzenia nie wpłynął wniosek o zmianę wpisu w dziale II księgi, w którym są wpisy dotyczące własności.

Teoretycznie jest możliwe, że właściciel już sprzedał nieruchomość przed innym notariuszem. O tym, kto zostanie wpisany jako właś ciciel, nie decyduje data transakcji, ale data (i godzina) wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Stuprocentowego sposobu na ustrzeżenie się przed taką sytuacją nie ma, można jedynie sprawdzić księgę tuż przed transakcją i nalegać na natychmiastowe złożenie wniosku w sądzie, notariusz ma na to 3 dni.

Jaka jest przewidziana kara za samowolę budowlaną?

Odpowiedź eksperta: Ewentualne sankcje związane z nieformalnym prowadzeniem robót budowlanych, teoretycznie mogą być bardzo dotkliwe. Przepisy prawa budowlanego przewidują bowiem wysokie kary za samowolę budowlaną i użytkowanie obiektu bez zgłoszenia lub zezwolenia. Na dodatek sankcje takie mogą dotyczyć nie tylko budowy, ale również rozbudowy istniejącego już budynku. 

W przypadku stwierdzenia przeprowadzenia robót bez wymaganego pozwolenia inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki i przywrócenie stanu poprzedniego lub zezwolić na legalizację samowoli budowlanej po wniesieniu opłaty legalizacyjnej  - dla domu jednorodzinnego w kwocie 50 000 zł.

Oprócz tego, jeśli obiekt lub jego część jest użytkowana bez zezwolenia może być nałożona kara w wysokości 10 000 zł. Dodatkowo, prowadzenie robót budowlanych bez wymaganych zezwoleń zagrożone jest odpowiedzialnością karną i karą grzywny, ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.

dodano: 05.11.2007.

zmieniono: 04.01.2008.

Ile zapłacę za uzyskanie pozwolenia na budowę?

Odpowiedź eksperta: Na podstawie ustawy o opłacie skarbowej (tekst jednolity Dz.U. nr 253 z 2004, poz. 2532) podania i załączniki do podań, czynności urzędowe, zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłat skarbowych.

Jednak na niektóre czynności i wnioski (np. wniosek i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyrys z tego planu itd.) obowiązują tzw. opłaty administracyjne, których wysokość jest ustalana w poszczególnych powiatach.

Czy sąsiad ma prawo posadzić wysokie rośliny blisko mojego ogrodzenia?

Odpowiedź eksperta: Przepisy nie określają w jakiej odległości od granicy można sadzić drzewa czy krzewy. W sprawie ewentualnego ograniczenia w korzystaniu z posesji spowodowanego zacienieniem można zwrócić się do sądu cywilnego, który rozstrzygnie, w jakim stopniu drzewa przeszkadzają w użytkowaniu działki.

Czy można podzielić działkę obciążoną kredytem hipotecznym?

Odpowiedź eksperta: Podział geodezyjny będzie możliwy jeśli pozwalają na to przepisy gminne (dotyczące np. minimalnej powierzchni działki) oraz uwarunkowania urbanistyczne.

Sam podział nie zmienia natomiast praw własnościowych, których odzwierciedleniem są księgi wieczyste. W przypadku utworzenia nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki, mimo objęcia jej z mocy prawa hipoteką łączną, potrzebna będzie zgoda banku, gdyż wartość działek po podziale może ulec obniżeniu.

dodano: 06.02.2008.

zmieniono: 06.02.2008.

Sprzedaję działkę z rozpoczętą budową. W jaki sposób przenieść na nowych właścicieli pozwolenie na budowę, które było wydane na nas?

Odpowiedź eksperta: Pozwolenie na budowę nie traci ważności po zmianie inwestora, jednak jego formalne przepisanie na nowych właścicieli może nastąpić dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Wystarczy wtedy przestawić w starostwie akt własności i poprzednie pozwolenie, aby zostało przepisane na nowych właścicieli. Oczywiście jeśli nastąpi jednocześnie zmiana kierownika budowy, to trzeba zgłosić to w powiatowym inspektoracie budowlanym.

dodano: 07.12.2007.

zmieniono: 03.07.2008.

Czy wpisanie domu do rejestru zabytków jest korzystne?

Podobno wpisanie domu do rejestru zabytków zwalnia z pewnych opłat i podatków? Jakie warunki musi spełnić dom, aby znaleźć się na takiej liście? Czy jest to dla nas korzystne?

Odpowiedź eksperta: Indywidualne wpisanie domu do rejestru zabytków zwalnia jego właściciela od obowiązku zapłaty podatku od nieruchomości pod warunkiem utrzymania i konserwacji domu zgodnie z przepisami o ochronie zabytków.

Zwolnienie powyższe nie dotyczy części budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto właściciel budynku wpisanego do rejestru zabytków może ubiegać się o dotację celową na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy tym zabytku, która może być udzielona przez Ministra Kultury z budżetu państwa lub Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na pokrycie nakładów koniecznych w opisanym zakresie.

Dotacje takie mogą być udzielone na podstawie zaakceptowanego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków kosztorysu na prace, które zostaną przeprowadzone w roku złożenia wniosku o udzielenie dotacji lub następnym albo zostały wykonane w ciągu trzech ostatnich lat.

Dotacja może być udzielona w wysokości do 50% nakładów koniecznych, a jeżeli zabytek ma wyjątkową wartość historyczną, artystyczną lub naukową albo wymaga prac złożonych pod względem technologicznym, dotacja może być udzielona w wysokości do 100% kosztów. Do takiej wysokości dotacja może być udzielona również w przypadku, gdy stan zabytku wymaga niezwłocznego podjęcia prac.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć, czy dla właściciela korzystne jest wpisanie budynku do rejestru zabytków. Należy indywidualnie rozważyć, czy zwolnienie od podatku od nieruchomości oraz ewentualne dotacje równoważą obowiązek konsultowania z konserwatorem zabytków prac remontowych i praktycznie wyłączają możliwość rozbiórki budynku i innego przeznaczenia działki.

dodano: 22.11.2007.

zmieniono: 04.01.2008.

Jak przygotować budowę do robót fundamentowych?

Zanim wykonawca wkroczy na teren budowy, niezbędne są przygotowania formalne i techniczne. Do przystąpienia do robót nie wystarczy ważne pozwolenie na budowę .

Zgodnie z prawem budowlanym o zamiarze rozpoczęcia robót musimy zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego i wraz z tym zawiadomieniem złożyć również oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu takich obowiązków. Powinniśmy też kupić dziennik budowy i poświadczyć go w starostwie. Jakiekolwiek prace na działce możemy formalnie rozpocząć dopiero po 7 dniach od złożenia zawiadomienia o przystąpieniu do budowy.

Kolejny krok to zlecenie uprawnionemu geodecie wytyczenia zarysu budynku w terenie. Czynność ta polega na wbiciu w odpowiednich miejscach palików wyznaczających wszystkie narożniki domu. Geodeta wyznacza też tzw. reper (inaczej punkt wysokościowy albo punkt niwelacyjny) odpowiadający poziomowi „zero” domu.

W praktyce jako punkt niwelacyjny przyjmuje się stały element w najbliższym otoczeniu działki np. poziom ogrodzenia, znak na drzewie lub wbija w tym celu oddzielny palik poza obrysem domu. Po wyznaczeniu obrysu budynku geodeta dokonuje wpisu do dziennika budowy, aby udokumentować przeprowadzone prace.

Zakres prac geodezyjnych zależy od tego, czy na działce są stałe znaki geodezyjne czy też ich nie ma. W pierwszym wypadku wyznaczenie punktów geodezyjnych nie będzie skomplikowane. Geodeta odmierzy odległości od granic działki do zewnętrznych ścian domu zgodnie z planem zagospodarowania posesji.

Niekiedy konieczne będzie wcześniejsze usunięcie wysokiej roślinności krzewów i drzew, (a jeśli tak, to przedtem trzeba koniecznie wystąpić do gminy o pozwolenie na wycinkę) w przeciwnym razie można narazić się na wysokie kary za bezprawne usuniecie drzew i krzewów.

Na działkach o bardzo nierównej powierzchni warto też przed wytyczeniem domu przeprowadzić wstępną niwelację. Z obrębu planowanych wykopów i innych robót powinniśmy usunąć wierzchnią warstwę gruntu (humus). Zanim rozpocznie się budowa, trzeba doprowadzić na działkę energie elektryczną oraz wodę.

Zależnie od lokalnych możliwości prąd możemy doprowadzić przyłączem stałym lub czasowym, albo nieformalnie „pożyczyć” od sąsiada. W ostateczności możemy też skorzystać z agregatu prądotwórczego o mocy dopasowanej do urządzeń, jakie będą używane podczas budowy.

Wodę zapewni nam przyłącze wodociągowe lub też własna studnia; czasem także – uczynny sąsiad. Niekiedy na budowach korzysta się ze zbiornika okresowo napełnianego z beczkowozu.

dodano: 11.02.2008.