Nieruchomość jako dobro ekonomiczne - M. Kowalczyk.doc

Marian Kowalczyk

NIERUCHOMOŚĆ JAKO DOBRO EKONOMICZNE

1. Cechy nieruchomości i ich wpływ na proces wyceny

1.1. Cechy fizyczne

a) złożoność fizyczna

Przejawy występowania

Wielość elementów składowych (grunt, budynki, budowle, zasadzenia wieloletnie).

Przykłady skutków występowania cech

Problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych, gdyż cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne.

b) „nieruchomość” (stałość w miejscu)

Przejawy występowania

stałość w miejscu.

Przykłady skutków występowania cech

1. Skutki prawne:

·         majątek nieruchomy nie może być przemieszczony w celu uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego, przepisów budowlanych.

2. Skutki ekonomiczne:

·         łatwość obciążania nieruchomości podatkami i innymi obciążeniami,

·         wartość każdej nieruchomości jest wypadkową zmian w jej otoczeniu,

·         rynki nieruchomości mają charakter lokalny,

·         nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem dla kredytów.

c) trwałość w czasie

Przejawy występowania

Niezniszczalność gruntu, długi okres żywotności budynków i budowli.

Przykłady skutków występowania cech

1. Skutki prawne:

·         trwałość umożliwia wyodrębnienie prawa do użytkowania nieruchomości od jej prawa własności i pozwala na istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości.

2. Skutki ekonomiczne:

·         nieruchomość, dzięki trwałości, jest dobrą lokatą kapitału.

d) różnorodność

Przejawy występowania

Brak dwóch identycznych nieruchomości (np. dwóch identycznych budynków czy lokali)

Przykłady skutków występowania cech

Różnorodność jest źródłem problemów:

·         przy określaniu wartości nieruchomości; koszt wyceny zniechęca do obrotu krótkoterminowego (do częstych operacji kupna-sprzedaży),

·         przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

e) niepodzielność

Przejawy występowania

Cecha ta odnosi się do kubatury budynku oraz braku rozdzielności gruntu od budynku.

Przykłady skutków występowania cech

Zmienne wykorzystanie nieruchomości. Fluktuacja poziomu dochodów, a więc i wartości. Błędna ocena lokalizacji.

1.2. Cechy ekonomiczne

a) deficytowość

Przejawy występowania

Z punktu widzenia cech (lokalizacja, rozwiązania architektoniczne) nie wystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania.

Przykłady skutków występowania cech

·         fluktuacja wartości nieruchomości,

·         konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia zapotrzebowania.

b) lokalizacja

Przejawy występowania

Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej i położenia ekonomicznego, decydujące znaczenie ma aspekt ekonomiczny.

Przykłady skutków występowania cech

Sposób użytkowania nieruchomości oraz zmiany tego sposobu są w dużym stopniu rezultatem położenia i otoczenia oraz dostępności.

c) współzależność

Przejawy występowania

Funkcja obszaru i sposób jej realizacji wywierają wpływ na inne nieruchomości.

Przykłady skutków występowania cech

Sposób użytkowania nieruchomości i jakość zabudowań mogą mieć drugorzędny wpływ na jej wartość.

d) wysoka kapitałochłonność

Przejawy występowania

Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu

Przykłady skutków występowania cech

·         konieczność finansowania ze źródeł obcych,

·         długi okres zwrotu wyłożonego kapitału (długi okres jego amortyzacji).

·         relatywnie długa żywotność ekonomiczna,

·         konieczność ponoszenia nakładów na modernizację.

e) mała płynność

Przejawy występowania

Brak łatwości i pewności zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliżoną do niej.

Przykłady skutków występowania cech

Trudność szybkiego odzyskania kapitału może zniechęcić do inwestowania w nieruchomości.

1.3. Cechy instytucjonalno-prawne

a) prawa dotyczące nieruchomości

Przejawy występowania

Świat nieruchomości rządzi się własnymi prawami. Regulacje prawne określają m.in.: formy władania, zmiany form władania, zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, formy aktów notarialnych, zasady gospodarowania nieruchomościami, prawo budowlane, zasady ustalania stawek czynszów, zawierania umów najmu i dzierżawy, zasady wyceny.

Przykłady skutków występowania

·         nieruchomość jest traktowana bardziej jako składnik majątkowy niż jako własność,

·         w odniesieniu do nieruchomości nie ma własności absolutnej,

·         nieruchomość może podlegać interwencjonizmowi,

·         przedmiotem wyceny stają się prawa związane z nieruchomością.

b) cechy instytucjonalne

Przejawy występowania

Nieruchomości są w polu widzenia instytucji, które mają znaczny wpływ na gospodarkę nieruchomościami, a więc instytucji badawczych, związków właścicieli nieruchomości, stowarzyszeń rzeczoznawców, stowarzyszeń pośredników itp. Otoczenie instytucjonalne obejmuje również system organizacji władzy i administracji państwa, instytucji finansowych, stopień centralizacji i decentralizacji decyzji, proces uzyskiwania pozwoleń na budowę, na użytkowanie itp.

Przykłady skutków występowania

Nieruchomość jest przedmiotem analizy, badań i nauczania.

2. Funkcje nieruchomości w gospodarce rynkowej

W gospodarce rynkowej nieruchomość może spełniać wielorakie funkcje, a mianowicie:

·         nieruchomość jako przedmiot obrotu towarowego,

·         nieruchomość jako obiekt inwestycyjny,

·         nieruchomość jako zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub pożyczki,

·         nieruchomość jako wkład niepieniężny (aport) do spółki handlowej,

·         nieruchomość jako lokata kapitału,

·         nieruchomość jako przedmiot opodatkowania

·         nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia papierów wartościowych.

2.1. Nieruchomość jako towar

W gospodarce rynkowej nieruchomości spełniają funkcję towaru. W obrocie rynkowym występują o wiele rzadziej niż inne dobra. Nieruchomości jako towary charakteryzują się niską cenową elastycznością popytu i podaży.

2.2. Nieruchomość jako obiekt inwestycyjny

Nieruchomości są obiektami inwestycyjnymi w dwóch znaczeniach:

·         jako obiekty, które inwestorzy kupują niezależnie od ich stanu zagospodarowania,

·         jako tereny (miejsca) przyszłej inwestycji budowlanej.

Podejmowanie inwestycji budowlanych polega na wznoszeniu nowych obiektów budowlanych, na rozbudowie, przebudowie lub (i) modernizacji istniejących obiektów budowlanych.

Ogólna zasada nazywana zasadą zgodności zaleca dopasowanie obiektów budowlanych do lokalizacji (położenia) danej nieruchomości.

2.3. Nieruchomość jako zabezpieczenie zaciągniętego kredytu lub pożyczki

Hipoteka – ustanawiana na nieruchomości lub na innym (niż własność) prawie rzeczowym do nieruchomości zabezpiecza interesy wierzyciela. Umożliwia wierzycielowi dochodzenie swojej należności z nieruchomości poprzez postępowanie egzekucyjne.

2.4. Nieruchomość jako wkład niepieniężny (aport) do spółki handlowej

Nieruchomość staje się udziałem rzeczowym wspólnika, wnoszonym przy zakładaniu spółek akcyjnych lub spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Ustanowienie i wniesienie wkładu niepieniężnego o realnej wartości rynkowej powinno zabezpieczyć interesy samej spółki, wspólnika wnoszącego aport oraz wierzycieli spółki. Wskazana więc jest rzetelna wycena wartości rynkowej nieruchomości, stanowiącej aport.

2.5. Nieruchomość jako lokata kapitału

Część inwestorów działających na rynku nieruchomości traktuje inwestycje w nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału. Są to inwestorzy nastawieni raczej na zysk pewny, ale odsunięty w czasie i o umiarkowanej stopie. Zakładają oni, że w perspektywie średnio i długoterminowej realna wartość nieruchomości nie powinna się zmniejszyć, lecz wykazywać tendencję do wzrostu.

2.6. Nieruchomość jako przedmiot opodatkowania

Osoby posiadające nieruchomość na własność lub w użytkowaniu wieczystym obowiązane są płacić, w zależności od rodzaju nieruchomości, podatek od nieruchomości, podatek rolny albo leśny.

Opodatkowany jest wszelki obrót nieruchomościami (podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem VAT, podatkiem dochodowym, podatkiem od spadków i darowizn). Opodatkowane są dochody z czynszów najmu i dzierżawy.

Ponadto sprzedając nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy się liczyć z opłatą, nazywaną „rentą planistyczną”.

2.7. Nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia papierów wartościowych

Nieruchomości w coraz większym stopniu wspomagają funkcjonowanie wielu segmentów rynku finansowego. Na rynku tym zawierane są transakcje, których przedmiotem są instrumenty finansowe, takie jak inwestycje w papiery wartościowe, zabezpieczone aktywami emitenta. Inwestorzy nabywający listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne otrzymują gwarancje płynące z ustanowienia na rzecz tych banków hipotek na nieruchomościach dłużników. Podobnie nabywcy certyfikatów inwestycyjnych emitowanych przez specjalistyczne fundusze inwestycyjne zamknięte mogą widzieć zabezpieczenie swoich lokat w nieruchomościowych aktywach tych funduszy.

Opracowując konspekt w przeważającej mierze wykorzystano treści zawarte w publikacjach:

·         Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006.

·         Prystupa M., Rygiel K.: Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny. Wyższa Szkoła Handlu i Finansów Międzynarodowych. Warszawa 2003.

Studentom poleca się inne publikacje w/w autorów.

Konspekt opracował: dr inż. Marian Kowalczyk – rzeczoznawca majątkowy

Wrocław, w grudniu 2007 roku

1