Rynek mieszkaniowy w Polsce, REAS, 2008.pdf

Jesieƒ 2008

Rynek mieszkaniowy w Polsce

Warszawa

Kraków

¸ódê

Poznaƒ

Trójmiasto

Wroc∏aw

Nasz Partner:

Od blisko 12 lat REAS Êwiadczy us∏ugi doradcze deweloperom i inwestorom dzia∏ajàcym na rynku

mieszkaniowym.

JesteÊmy strategicznym partnerem Jones Lang LaSalle, Êwiatowego lidera doradztwa na rynku

nieruchomoÊci komercyjnych. Wspó∏praca ta pozwala klientom korzystaç z naszych us∏ug

doradczych na rynku nieruchomoÊci mieszkaniowych w regionie Europy Centralnej.

W sk∏ad zespo∏u REAS wchodzà eksperci z doÊwiadczeniem z zakresu analiz rynku, planowania

i inansowania inwestycji oraz marketingu i sprzeda˝y mieszkaƒ.

Nasze us∏ugi zwiàzane z zapewnianiem inansowania oraz marketingiem i sprzeda˝à mieszkaƒ majà

dla inwestorów szczególne znaczenie w obecnej sytuacji rynkowej. Wiedza, doÊwiadczenie

i kontakty sprawiajà, ˝e REAS dostarcza swoim klientom efektywne rozwiàzania na ka˝dym etapie

inwestycji.

Zaufa∏y nam najlepsze irmy polskie i zagraniczne dzia∏ajàce na rynku

mieszkaniowym w Polsce, m.in.:

AMSTAR Europe

AIB Management

Bouygues Immobilier

Celtic

CFE Polska

Clairmont Global

Dom Development

Europa Capital

GE Real Estate

Grifin

GTC

Hochtief

ING Real Estate

J.W. Construction

Kronos Kapital

LC Corp

Lehman Brothers Real Estate Partners

Limitless

L.P.Ellinas

Magnus Group

Mayland

MT Development

ORCO Property Group

Patron Capital

Pirelli RE

PKO BP

Polnord

PREMIER Polska

Restaura

Savills

Sawa Dom

Skanska

Skarbiec TFI

Trigranit

UBM

UWI

Vattenfall

Warburg Pincus

Polska

Jesieƒ 2008 przynios∏a na polski rynek mieszkaniowy zjawisko dotychczas nieznane: powa˝ne problemy

z pozyskaniem inansowania zacz´li mieç nie tylko deweloperzy, ale tak˝e ich klienci. Ograniczenie skali

kredytowania w po∏àczeniu ze wzrostem stóp procentowych i mar˝, a tak˝e zaostrzeniem wymogów

dotyczàcych wysokoÊci wk∏adu w∏asnego, oraz – w przypadku deweloperów – wysokoÊci wymaganej przez

banki przedsprzeda˝y zagrozi∏o nie tylko ograniczeniem popytu, ale g∏´bokimi perturbacjami na ca∏ym rynku.

W momencie oddawania do druku niniejszej publikacji zjawisko to nadal ma miejsce i trudno przesàdziç czy

potrwa jeszcze kilka tygodni czy miesi´cy. Nie ulega wàtpliwoÊci, ˝e b´dzie ono mia∏o istotny wp∏yw na los

wielu irm deweloperskich i wielu rodzin, które ju˝ zaciàgn´∏y kredyty lub podpisa∏y umowy o zakupie lokalu

w oparciu o promes´ kredytowà. Obecnie wywiera ono jednak przede wszystkim wp∏yw na nastroje

uczestników rynku, pog∏´biajàc obawy spowodowane informacjami i kryzysie nieruchomoÊciowym

i inansowym w innych krajach.

Obowiàzkiem analityka rynku jest jednak najpierw przedstawiç fakty. Polskie budownictwo mieszkaniowe

jest w 2008 r. w fazie Êrednioterminowego maksimum. Liczba jednostek mieszkalnych (mieszkaƒ lub

domów jednorodzinnych) na których budow´ wydano w okresie styczeƒ - czerwiec pozwolenia jest o 5%

ni˝sza od tej z analogicznego okresu roku ubieg∏ego, liczba rozpocz´tych mieszkaƒ i domów - wy˝sza

o 10%. JeÊli trend ten utrzyma si´ w drugim pó∏roczu, w ca∏ym 2008 roku zosta∏aby rozpocz´ta w Polsce

budowa oko∏o 200 tys. jednostek mieszkalnych. Liczby te dotyczà jednak wszystkich rodzajów

budownictwa, a zatem w wi´kszoÊci budownictwa realizowanego przez indywidualnych inwestorów. Firmy

deweloperskie w wi´kszoÊci miast w przybli˝eniu zacz´∏y budowaç podobnà liczb´ mieszkaƒ, jak w tym

samym okresie roku ubieg∏ego. Najprawdopodobniej w skali roku wynik b´dzie ni˝szy od roku

poprzedniego, czyli wyniesie ok. 180 tys., gdy˝ tempo rozpoczynania budów zapewne nieco zmaleje

w drugiej po∏owie roku.

Trzeba w tym miejscu podkreÊliç, ˝e poziom produkcji mieszkaniowej w przeliczeniu na tysiàc mieszkaƒców

jest w Polsce stosunkowo wysoki (wynosi ok. 4,7), ale nie wiele wy˝szy od przeci´tnej europejskiej.

W dodatku ponad po∏owa z rozpocz´tych jednostek realizowana jest przez indywidualnych inwestorów,

którzy b´dà doÊç szybko i elastycznie reagowaç na sytuacj´ gospodarczà i dost´pnoÊç inansowania,

albo zamra˝ajàc budowy, albo znacznie wyd∏u˝ajàc czas realizacji. Z drugiej strony, zaanga˝owanie kilkuset

tysi´cy rodzin w budow´ w∏asnego domu oznacza proporcjonalne zmniejszenie popytu na mieszkania

w budownictwie wielorodzinnym, zw∏aszcza te o wi´kszej powierzchni i liczbie pokoi.

Warszawa

Kraków

Poznaƒ

Wroc∏aw

Trójmiasto

¸ódê

Pozosta∏e miasta

Nale˝y tak˝e zauwa˝yç, ˝e statystyki ukazujàce liczby rozpoczynanych budów nie sà to˝same z liczbà

mieszkaƒ wprowadzanych do sprzeda˝y. W wielu przypadkach zg∏aszane formalnie jest rozpocz´cie

budowy ca∏ego osiedla, podczas gdy w rzeczywistoÊci ruszajà prace przy jednym budynku i tylko on

pojawia si´ w sprzeda˝y. Do rzadkoÊci nale˝à w naszym kraju inwestycje nie nadajàce si´ do jakiegokolwiek

etapowania, jak np. wie˝e mieszkalne. Wi´kszoÊç wi´kszych osiedli sk∏ada si´ z kilku lub kilkunastu

budynków, co pozwala na elastyczne reagowanie na sytuacj´ na rynku. Drugim zjawiskiem jest to,

˝e sprzeda˝ mieszkaƒ „na papierze” bardzo zmala∏a. Wielu inwestorów stara si´ w tej sytuacji

zaawansowaç budowy tak, aby wprowadziç do sprzeda˝y lokale bli˝sze fazy zakoƒczenia.

Budownictwo deweloperskie nadal koncentruje si´ w pi´ciu najwi´kszych aglomeracjach (Warszawa,

Kraków, Wroc∏aw, Trójmiasto i Poznaƒ), choç ich udzia∏ w ∏àcznej wielkoÊci rynku ma ∏agodnà tendencj´

malejàcà. W trzecim kwartale 2008 na tych pi´ciu rynkach wprowadzono do sprzeda˝y ok. 9 tys. mieszkaƒ,

natomiast sprzedano (g∏ównie z puli znajdujàcej si´ w sprzeda˝y) ok. 7 tys. W konsekwencji liczba mieszkaƒ

znajdujàcych si´ w ofercie wzros∏a do poziomu 37 tys. lokali. Od poczàtku roku wprowadzono na rynek

ok. 27 tys. mieszkaƒ, zaÊ sprzeda˝ wynios∏a ok. 20 tys. Widaç zatem z jednej strony dzia∏ania deweloperów

majàce na celu ograniczanie poda˝y, z drugiej jednak sprzeda˝ jest wcià˝ zbyt niska, aby liczba mieszkaƒ

znajdujàcych si´ w ofercie zacz´∏a maleç.

èród∏o GUS

Udzia∏ pi´ciu aglomeracji o najwy˝szym

poziomie budownictwa w ∏àcznej liczbie

mieszkaƒ oddanych w Polsce w 2007 r.

przez spó∏dzielnie i deweloperów

Polska

Po przesz∏o roku od wyraênego zahamowania sprzeda˝y, jakie mia∏o miejsce w III kwartale 2007 roku, mo˝na

ju˝ mówiç o wyraênym trendzie w odniesieniu do cen ofertowych. Liczone rok do roku ceny spad∏y od ok. 5%

do blisko 15%. Pami´taç jednak nale˝y, ˝e w tym samym okresie standardem sta∏o si´ oferowanie szeregu

bonusów i promocji, takich jak wliczone w cen´ mieszkania miejsce postojowe w podziemnym gara˝u

czy rezygnacja z doliczania do ceny tarasu lub balkonu. Orientacyjnie mo˝na szacowaç, ˝e dla typowego,

dwu- lub trzypokojowego mieszkania takie dzia∏ania oznacza∏y ok. 5-10% efektywnej obni˝ki. Zatem w ostro˝ny,

stopniowy sposób rynek zareagowa∏ w ciàgu ostatnich pi´ciu kwarta∏ów na spadek tempa sprzeda˝y obni˝kà

cen rz´du 10-25%.

Na podkreÊlenie zas∏uguje tak˝e fakt, ˝e ∏àczna liczba gotowych niesprzedanych mieszkaƒ na analizowanych

szeÊciu rynkach na koniec trzeciego kwarta∏u 2008 by∏a nadal relatywnie niedu˝a. We wszystkich miastach

wskaênik przedsprzeda˝y dla ukoƒczonych inwestycji by∏ bliski lub nawet przekracza∏ 90%. Sprzeda˝ w ciàgu

trzech kwarta∏ów bie˝àcego roku by∏a w niektórych miastach porównywalna, a nawet nieco lepsza,

ni˝ w analogicznym okresie roku ubieg∏ego.

Pod wzgl´dem jakoÊciowym tak˝e nast´pujà pewne zmiany. RoÊnie liczba inwestycji, w których zamiast obni˝ek

cen deweloperzy oferujà nabywcom lokale z pe∏nym wykoƒczeniem, co w polskich realiach oznacza pod∏ogi

i drzwi wewn´trzne we wszystkich pomieszczeniach, a tak˝e w pe∏ni wykoƒczone ∏azienki i toalety.

Wstrzymanie inwestycji widoczne jest zw∏aszcza w segmencie wie˝ mieszkalnych, zarówno zapowiadanych

w stolicy jak i – w mniejszej liczbie – w innych miastach. JednoczeÊnie pojawia si´ wi´cej projektów w obszarach

metropolitalnych poza granicami miast, gdzie niskie ceny gruntu i prosta struktura budynku pozwalajà na istotne

obni˝enie kosztów, a w efekcie i cen sprzeda˝y.

Wobec wspomnianych na wst´pie problemów z inansowaniem rynku trudno formu∏owaç w tym momencie

zdecydowane prognozy. Utrudnienia w uzyskaniu kredytu skutecznie neutralizujà bowiem takie czynniki

popytowe, jak korzystne trendy demograiczne, potrzeby mieszkaniowe wynikajàce z niskiej jakoÊci istniejàcych

zasobów i rosnàcych aspiracji Polaków, czy relatywnie dobrej sytuacji na rynku pracy we wszystkich pi´ciu

wspomnianych aglomeracjach.

Mo˝na jedynie podkreÊliç, ˝e na tle innych krajów sytuacja w Polsce wyglàda doÊç dobrze. Wzrost inlacji zosta∏

najprawdopodobniej zahamowany, a spadajàce ceny surowców powinny sprzyjaç jej powolnemu obni˝aniu.

Wzrost gospodarczy jest nadal doÊç wysoki i mimo prognoz zapowiadajàcych spadek tempa wzrostu PKB

w 2009 r. do poziomu ok. 3,5% nie wydaje si´ dziÊ, aby krajowi grozi∏a w przysz∏ym roku recesja.

Na stabilizacj´ sytuacji gospodarczej powinny pozytywnie oddzia∏ywaç tak˝e fundusze unijne.

180

Indywidualne

Na sprzeda˝ i wynajem

Spó∏dzielcze

Pozosta∏e

Mieszkania oddane do u˝ytku

w Polsce w latach 1992-2007

w zale˝noÊci od kategorii inwestora

(w tysiàcach)

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2007

2006

Nie ulega jednak ˝adnej wàtpliwoÊci, ˝e nawet po za˝egnaniu kryzysu zaufania w sektorze bankowym nie

b´dzie ju˝ powrotu ani do wyjàtkowo niskich stóp procentowych, ani do kredytowania zakupu mieszkaƒ przez

Êredniozamo˝ne gospodarstwa domowe w kwotach równych lub bliskich cenie sprzeda˝y. Oznacza to

znaczne ograniczenie popytu, zarówno w sensie liczby potencjalnych nabywców jak i sum, jakie b´dà oni mogli

przeznaczyç na kupno mieszkania lub domu.

Istotnym czynnikiem wp∏ywajàcym na zachowania nabywców sà tak˝e obawy co do sytuacji p∏ynnoÊciowej irm

deweloperskich i – w konsekwencji – skali zagro˝eƒ bankructwem. Brak przejrzystoÊci w tym zakresie

powoduje, ˝e nabywcy poszukujà mieszkaƒ bliskich ukoƒczenia lub przenoszà si´ na rynek wtórny gotowych

mieszkaƒ, gdzie jest zarówno znaczna poda˝ mieszkaƒ spekulacyjnych jak i ni˝sze ryzyko, a oferta bardziej

zró˝nicowana. Z drugiej strony – poniewa˝ wyraêny spadek tempa sprzeda˝y wystàpi∏ ju˝ w po∏owie ubieg∏ego

roku, wi´kszoÊç irm które rozpocz´∏y inwestycje od tego momentu musia∏a za∏o˝yç ni˝sze tempo sprzeda˝y

i liczy∏a si´ z koniecznoÊcià zapewnienia inansowania na ogromnà wi´kszoÊç kosztów inwestycji.

Mo˝na przewidywaç, ˝e zrównowa˝enie rynku nastàpi wskutek dwóch zjawisk: zarówno korekty cen jak

i ograniczenia skali poda˝y, przy równoczesnym powolnym wzroÊcie popytu od po∏owy 2009 roku. Jednak,

o ile sytuacja nie zmusi deweloperów do radykalnych ci´ç, liczba mieszkaƒ w ofercie b´dzie najprawdopodobniej

w 2009 roku nadal rosnàç, zaÊ o objawach powrotu lepszej koniunktury trudno myÊleç wczeÊniej ni˝ w 2010

roku, przy za∏o˝eniu, ˝e obecna sytuacja w sektorze bankowym doÊç szybko powróci do równowagi.

Mo˝na tak˝e przewidywaç, ˝e jednym ze skutków obecnej sytuacji b´dzie istotna restrukturyzacja rynku,

zarówno pod wzgl´dem struktury irm deweloperskich jak i struktury i charakterystyki poda˝y.

Na rynku pozostanie tylko cz´Êç irm, g∏ównie o polskim rodowodzie, podczas gdy wiele irm zagranicznych

zrezygnuje z dzia∏alnoÊci. Pozostanà tak˝e zapewne podmioty najsilniejsze kapita∏owo. Mo˝na spodziewaç si´

du˝ej liczby zmian w∏aÊcicielskich, zarówno w skali spó∏ek celowych, realizujàcych pojedyncze inwestycje,

jak i du˝ych podmiotów, prowadzàcych dzia∏alnoÊç na szerokà skal´.

Odpowiedzià na zmniejszonà zdolnoÊç kredytowà potencjalnych nabywców b´dzie zapewne nie tylko wyraêne

zmniejszenie skali ale i zmiana struktury poda˝y. Z jednej strony wzroÊnie udzia∏ inwestycji z niedrogimi

mieszkaniami po∏o˝onymi na obrze˝ach miast i poza ich granicami, z drugiej – pojawi si´ oferta adresowana

do osób ju˝ posiadajàcych mieszkania (lub domy) i poszukujàca lokalu w celu relatywnie niewielkiej poprawy

standardu zamieszkania. Do tej drugiej grupy skierowana zapewne tak˝e zostanie specjalna oferta kredytowania.

Kraków

Warszawa

¸ódê

Wroc∏aw

Poznaƒ

Trójmiasto

Mieszkania na sprzeda˝ i wynajem

oraz spó∏dzielcze oddane w pi´ciu

najbardziej aktywnych aglomeracjach

Polski oraz w ¸odzi (w tysiàcach)

w latach 1997-2007

1997

2007

èród∏o GUS

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: