KONSPEKT WYKŁADÓW
NA LICENCJĘ POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI
na potrzeby Studium Podyplomowego październik 2006 r.
1. Kategorie podmiotowe występujących w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/
2. Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych
3. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnego
4. Krajowy Rejestr Sądowy
5. Czynności prawne i zasada swobody umów
6. Oświadczenia woli, wady oraz skutki nieważności oświadczeń woli
7. Rodzaje umów w obrocie gospodarczym
8. Pojęcie nieruchomości i prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości
9. Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami
10. Prawa rzeczowe ograniczone
11. Ważność umowy o roboty budowlane i leasing w świetle unormowań Kodeksu cywilnego
12. Różnice między umową darowizny, a umową dożywocia oraz umową użyczenia
13. Rozporządzenia na wypadek śmierci
14. Wybrane zagadnienia prawa spadkowego – dziedziczenie ustawowe
15. Wpływ art. 36 i 37 Kodeksu rodzinnego na ważność umowy pośrednictwa
1. Forma i treść umowy
2. Prawa i obowiązki strony umowy
3. Rodzaje umów pośrednictwa /typu otwartego, na wyłączność, inne umowy/
A/ Ustawa o gospodarce nieruchomościami
B/ Ustawa o własności lokali
C/ Ustawa o ochronie praw lokatorów
D/ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
E/ Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
F/ Ustawa o lasach
G/ Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
H/ Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
I/ Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
J/ Wybrane zagadnienia z Kodeksu Spółek Handlowych
K Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
L/ Wybrane zagadnienia z Ustawy prawo budowlane
M/ Wybrane zagadnie z Ustawy o księgach wieczystych
N/ Wybrane zagadnienia z zakresu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
O/ Ustawowe uregulowania w zakresie pomocy Państwa dla budownictwa mieszkaniowego
P/ Znaczenie AWZ dla nabycia własności nieruchomości rolnej /uwłaszczenie rolników/
1. Postępowanie upadłościowe
2. Warunki ogłoszenia upadłości
3. Tryb postępowania upadłościowego
4. Organy w postępowaniu upadłościowym
5. Zgłaszanie wierzytelności
6. Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym
7. Postępowanie egzekucyjne
8. Egzekucja z nieruchomości według przepisów Kpc
9. Postępowanie egzekucyjne w administracji
I. STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE
1.Kategorie podmiotowe wstępujące w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/
Przystępując do omówienia tego zagadnienia należy w pierwszej kolejności zapoznać się z pojęciami z kategorii podmiotów występujących w obrocie gospodarczym, które uprawnione są do dokonywania określonych czynności prawnych, których skutki w nich wyrażone wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Podmiotami tymi są ;
1/ osoby fizyczne
2/ osoby prawne
3/ jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym odrębne ustawy przyznają
zdolność prawną.
Osoby fizyczne to takie, które mogą być samodzielnym podmiotem praw i obowiązków. W prawie polskim pełnoletnim jest ten kto ukończył lat 18-ście, a więc z tą chwilą osoba fizyczna nabywa pełną zdolność do czynności prawnych. Nie mają zdolności do czynności prawnych osoby które nie ukończyły lat 13 oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest nieważna z mocy prawa. Należy jednak pamiętać, że osoby które ukończyły lat 13 i osoby ubezwłasnowolnione częściowo, a więc takie którym potrzebna jest pomoc przy prowadzeniu spraw, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych, a ważność takiej umowy zawartej przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnej wymaga dla swej ważności potwierdzenia umowy przez jej przedstawicieli. Dla ubezwłasnowolnionych całkowicie ustanawia się opiekę, chyba, że pozostają pod opieką rodzicielską., dla ubezwłasnowolnionych częściowo ustanawia się kuratelę.
Osobami prawnymi są Skarb Państwa i inne jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną, a nabywają ją z chwilą wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Osoba prawna działa przez swoje organy przewidziane w statucie, który reguluje sposób reprezentacji tych jednostek przy składaniu oświadczeń woli i zaciąganiu zobowiązań. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający, natomiast miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.
Trzecią kategorią podmiotów występujących w obrocie /art. 331 Kc/ są jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Jednostki te mogą być podmiotem praw i obowiązków, z tym jednak że odpowiedzialność za zobowiązania tych jednostek ukształtowana jest odmiennie. Kodeks cywilny wprowadza tzw. odpowiedzialność subsydiarną tych jednostek. Odpowiedzialność ponoszą jej członkowie, pod warunkiem, że jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. A zatem warunkiem odpowiedzialności członków takiej jednostki np. wspólnoty mieszkaniowej, stowarzyszenia, fundacji, spółki jawnej jest stwierdzenie niewypłacalności tej jednostki.
Pojęciem szerszym, mieszczącym w sobie zdolność do czynności prawnych jest tzw. zdolność prawna, którą nabywa każdy człowiek w chwili urodzenia, w tym dziecko poczęte pod warunkiem, ze urodzi się żywe.
Oprócz tego w prawie procesowym spotykamy się z tzw. zdolnością sądową i procesową. Zdolność sądowa to możność występowania w procesie zarówno osób fizycznych i prawnych., czy też jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi. Natomiast zdolność procesowa to możność działania w procesie samodzielnie przez osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, a w braku jej przez przedstawiciela ustawowego. Zdolność procesową osób prawnych ocenia się według uprawnienia jej organów do działania w sposób przewidziany przez ustawy i oparty na nich statut.
Uczestnicy obrotu gospodarczego mogą dokonywać czynności prawnej przez przedstawicieli i to umocowanie do działania w cudzym imieniu wynika z ustawy lub właściwości czynności prawnej. Podczas gdy pełnomocnictwo uzależnione jest wyłącznie od woli mocodawcy, obejmując umocowanie do działania ogólne lub do czynności poszczególnych. Stąd rozróżnienie na pełnomocnictwa ogólne i szczególne. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzeknie się odwołania. Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.
Szczególnym rodzajem pełnomocnictwa jest prokura. Jest to pełnomocnictwo udzielone przez przedsiębiorcę podlegającemu obowiązkom wpisu do rejestru przedsiębiorców, które obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa 1091 Kc/.
Dla pośrednika działającego na rynku nieruchomości tj. działającego na rzecz strony, z którą zawarł umowę pośrednictwa w zakresie wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umów, tj. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy lub innych czynności mających za przedmiot prawo do nieruchomości lub części – konieczna jest dokładna znajomość sposobu reprezentacji osoby prawnej, albowiem od tego kto jest uprawniony do podpisania umowy z pośrednikiem zależy skuteczność prawa do żądania wynagrodzenia za usługę objętą umową pośrednictwa. Skarb Państwa w stosunkach cywilno-prawnych jest podmiotem praw i obowiązków tych części mienia państwowego, które nie należą do innych państwowych osób prawnych.
Pozostałe jednostki organizacyjne aby uzyskać status osoby prawnej muszą działać w oparciu o właściwe przepisy, które określają organizację i sposób działania takiej osoby prawnej, może to również regulować statut. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i opartym na niej statucie. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający.
Zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków osób podlegających obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej powstaje z chwilą wpisu do rejestru, wydawanego w formie postanowienia przez odpowiednie wydziały rejestrowe sądów rejonowych.
Ustawa o Krajowym Rejestrze Sądowym z dnia 20 sierpnia 1997 roku obowiązuje od 1stycznia 2001 r. wprowadza obowiązek zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego :
A/ przedsiębiorców , którymi są : 1/ osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, 2/ spółki
osobowe i kapitałowe z KSH, 3/ spółdzielnie, 4/ przedsiębiorstwa państwowe, 5/ jednostki
badawczo-rozwojowe, 6/ przedsiębiorstwa zagraniczne, oddziały, 7/ towarzystwa ubezpieczeń i
jest to Rejestr Przedsiębiorców,
B/ oprócz w/w Rejestru mamy Rejestr Stowarzyszeń, fundacji, ZOZ-ów, organizacji społecznych i
zawodowych,
C/ ostatnim jest Rejestr dłużników niewypłacalnych.
Wszystkie wpisy do Rejestru podlegają ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Wpis jest na wniosek, na formularzu wraz z odpowiednimi dokumentami. Wnioski o wpis do KRS do rejestru przedsiębiorców składa się do sądu.
Wnioski do Krajowego Rejestru Sądowego obowiązkowo składa się na urzędowych formularzach, który wzory opublikowane zostały w rozporządzeniu z 21 grudnia 2000 r. w sprawie określenia wzorów urzędowych formularzy wniosków o wpis Krajowego Rejestru Sądowego oraz sposobu i miejsca udostępniania /Dz.U. Nr 118 poz. 1247/.
Formularze wniosków są pismami procesowymi i spełniają wymagania pism procesowych, przewidziane w art. 126 Kpc. Zawierają zatem oznaczenie rodzaju pisma, odpowiednie pola na wpisanie oznaczenia sądu do którego składany jest wniosek, pola na oznaczenie wnioskodawcy, pełnomocnika, miejsca na osnowę wniosku oraz miejsce na wymienienie załączników. Każdy wniosek, a także załącznik należy podpisać. Ze względu na to, że Rejestr prowadzony jest w systemie informatycznym, formularze wniosków podzielone są na części : A, B, C i D. Podział na części A, B i C ma ułatwić sądowi rejestrowemu wpisywanie informacji i danych potrzebnych dla systemu biurowości oraz dla systemu wpisów. Część D dotyczy informacji o załącznikach. Aby w sposób prawidłowy wypełnić formularz wniosku należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi objaśnieniami znajdującymi się na formularzu wniosku oraz z częścią D zawierającą informacje, w jakich przypadkach należy wypełnić i dołączyć opisany w tej części załącznik. Formularze załączników podzielone są najczęściej na dwie, trzy lub cztery części oznaczone cyframi rzymskimi. Na załącznikach znajdują się informacje, w jakich sytuacjach należy wypełnić więcej niż jeden załącznik oraz objaśnienia co do sposobu wypełnienia załącznika.
Każdy formularz, na którym wnosi się wniosek i załącznik do sądu rejestrowego, oznaczony jest symbolem, którego pierwszy człon jest niezmienny - KRS. Wnioski o pierwszy wpis podmiotu do Krajowego Rejestru Sądowego wnosi się na formularzach oznaczonych symbolem KRS-W z cyfrą.
Pamiętajmy, że obecnie mamy tylko 3 rejestry :
A. Rejestr Przedsiębiorców, do którego wpisywane są podmioty wykonujące działalność gospodarczą. Katalog tych podmiotów zawiera art. 36 ustawy o KRS. wymienia on :
1/ osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą,
2/ spółki osobowe /jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne/,
3/ spółki kapitałowe /z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjne/,
4/ spółdzielnie,
5/ przedsiębiorstwa państwowe,
6/ jednostki badawczo-rozwojowe,
7/ przedsiębiorców określonych w przepisach o zasadach prowadzenia na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej w zakresie drobnej wytwórczości przez
zagraniczne osoby prawne i fizyczne /przedsiębiorstwa zagraniczne/,
8/ towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych,
9/ inne osoby prawne jeżeli wykonują działalność gospodarczą i podlegają obowiązkowi wpisu do
rejestru, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt. 2, a więc np. fundacje i stowarzyszenia,
10/ oddziały przedsiębiorców zagranicznych działających w Polsce,
11/ główne oddziały zagranicznych zakładów ubezpieczeń.
Podmioty, które podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru przedsiębiorców, obowiązane są zgłaszać informacje wymienione w art. 38-40 i w art. 44 ustawy o KRS, a także ich zmiany.
B Rejestr Stowarzyszeń i innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz publicznych zakładów opieki zdrowotnej, do którego wpisanie tych podmiotów jest obowiązkowe,
Pełny katalog podmiotów do tego rejestru zawarty jest w art. 49 ustawy o KRS. Podmiot wpisany do rejestru stowarzyszeń może podjąć działalność gospodarczą. Ale działalność ta podlega obowiązkowemu wpisowi do rejestru przedsiębiorców, z wyjątkiem samodzielnego publicznego zakładu opieki zdrowotnej i kolumny transportu sanitarnego
C. Rejestr dłużników niewypłacalnych.
Wpisy do rejestru dłużników niewypłacalnych dokonywane są z urzędu lub na wniosek. Wpisy z urzędu sąd rejestrowy dokonuje na podstawie art. 55, art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy o KRS. Sąd z urzędu dokonuje wpisu :
1/ osoby fizyczne wykonującą działalność gospodarczą jeżeli :
a/ ogłoszono jej upadłość,
b/ wniosek o ogłoszenie jej upadłości został prawomocnie oddalony z powodu braku
wystarczającego majątku na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego,
c/ umorzono prowadzoną przeciwko nim egzekucję sądową lub administracyjną z uwagi na to, iż
z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucji,
3/ dłużników, którzy zostali zobowiązani do wyjawienia majątku w trybie przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego o postępowaniu egzekucyjnym /w tym przypadku mogą być wpisane
zarówno osoby fizyczne, jak i prawne/,
4/ osoby, które przez sąd prowadzący postępowanie upadłościowe zostały pozbawione prawa ;
a/ prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek,
b/ pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika przedsiębiorcy, członka rady nadzorczej i
komisji rewizyjnej w spółce akcyjnej, w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub
w spółdzielni.
Niektóre informacje wpisywane z urzędu do rejestru dłużników niewypłacalnych pokrywają się z informacjami wpisywanymi z urzędu do działu czwartego w rejestrze przedsiębiorców. Zatem ten sam, podmiot będzie miał dokonane wpisy do obu rejestrów.
Do rejestru dłużników niewypłacalnych na wniosek wierzyciela mogą być wpisywane tylko osoby fizyczne. Wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, który w terminie 30 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie zapłacił należności stwierdzonej tytułem wykonawczym.
Wykreślone w całości wpisy nie podlegają ujawnieniu. Akta dotyczące wpisu do rejestru dłużników niewypłacalnych, który uległ wykreśleniu na podstawie art. 59 i 60, nie podlegają ujawnieniu. Dostępne są wyłącznie dla podmiotu, którego dotyczył wpis oraz wierzyciela, na którego wniosek dokonano wpisu /art. 10 ust. 3 ustawy o KRS/.
Obecnie koszt wniosku o odpis z KRS wynosi 30 zł, a odpis pełny – 60 zł Opłaty uiszcza się przelewem na konto Ministerstwa Sprawiedliwości.
W przypadku jednostek organizacyjnych, nie będących osobami prawnymi ich sytuacja w obrocie cywilnym jest szczegółowo określona przez ustawy, w tym art. 331 Kc i art.8 Ksh w zakresie spółek osobowych, czy przepisów ustawy o stowarzyszeniach. Z jednej strony jednostki te mogą zaciągać w swoim imieniu zobowiązania, lecz w zakresie odpowiedzialności ich odpowiedzialność jest subsydiarna, tzn. powstaje dopiero z chwilą gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. W praktyce sprowadza się do tego, że naprzód dłużnik kieruje roszczenie o zapłatę do sądu przeciwko jednostce organizacyjnej /np. wspólnocie mieszkaniowej, spółce jawnej czy stowarzyszeniu/. Prawomocny wyrok przeciwko takiej jednostce staje się podstawą do egzekucji komorniczej. Dopiero stwierdzenie w postępowaniu egzekucyjnym bezprzedmiotowości egzekucji z braku środków finansowych daje podstawę wytoczenia powództwa przeciwko członkom takiej jednostki organizacyjnej. A zatem w pewnych sytuacjach jednostki organizacyjne traktowane są jak osoby fizyczne, a w innych jak osoby prawne.
Ich powstanie zawsze uzależnione jest od ustawy, która przyznaje im atrybut zdolności prawnej czyli możność bycia przedmiotem praw i obowiązków.
Kolejną przesłanką wyróżniającą jednostki organizacyjne od osób fizycznych jest obowiązek wpisu takiej jednostki do Krajowego Rejestru Sądowego. Podczas gdy osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą obecnie prowadzić ją na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej lub na podstawie wpisu do KRS-u.
Najważniejszym uprawnieniem jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w zakresie gospodarki nieruchomościami jest możność ujawnienia swojej własności, a więc w dziale II księgi wieczystej dla danej nieruchomości własność wpisana jest na rzecz tej jednostki organizacyjnej. To, że zbycie lub nabycie nieruchomości wymaga uchwały członków tworzących daną jednostkę organizacyjną nie przekreśla zasady swobodnego dysponowania własnością.
Umocowanie do występowania w obrocie, podpisywania umów, reprezentacja wynika bądź z przepisu ustawy lub opartego na nim statutu.
Ważnym ogniwem w rozróżnieniu pojęć prawa cywilnego jest określenie pojęcia co to jest „czynność prawna”
Czynność prawa stanowi działanie podmiotu prawa mające ma celu wywołanie określonych skutków prawnych w sferze prawa cywilnego, których cechą charakterystyczną jest zasada równorzędności stron, czyli żadna ze stron, niezależnie czy jest to osoba fizyczna, czy osoba prawna, nie jest podporządkowana drugiej stronie. Istotnym elementem konstytuującym czynność prawną jest oświadczenie woli. Czynnością prawną jest rozporządzanie majątkiem lub spełnienie świadczenia w ramach stosunku zobowiązaniowego. Czynnością prawną nie jest wyrok sądowy, czy też akty władzy administracyjnej, publicznej, np. decyzje, które mają jednak stanowić przesłankę od której zależy skuteczność czynności prawnej /art. 156 Kpa/ - nieważność decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości będzie podstawą żądania zwrotu tej nieruchomości.
Wśród czynności prawnych typu zobowiązującego, będących przejawem woli co najmniej dwóch stron, dominującą pozycję zajmują umowy. Kodeks cywilny wprowadza naczelną zasadę prawa zobowiązującego w myśl, której strony swobodnie kształtują swój stosunek prawny, byle jego treść nie sprzeciwiała się właściwości...
miki_1986p