v_6_komentarz.pdf

K O M E N T A R Z D O S T A N D A R D U V. 6

OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH

ORAZ ZADRZWIONYCH I ZAKRZEWIONYCH

1. Rynek nieruchomości.

Znajomość rynku nieruchomości jest niezbędnym warunkiem zastosowania podejścia

porównawczego. W większości przypadków jako podstawę wyceny przyjmuje się rynek

lokalny, który obejmuje obszary gmin wchodzące w skład zasięgu terytorialnego

nadleśnictwa.

Obrót nieruchomościami leśnymi na tym rynku musimy traktować selektywnie,

dostosowując tworzoną bazę danych do warunków jakie określa p. 4.4 standardu.

Spełnienie tego warunku ogranicza i tak ubogi w transakcję rynek nieruchomości

leśnych, z uwagi na konieczność wyselekcjonowania z tego rynku jedynie transakcji

nieruchomościami leśnymi, które spełniają cechy podobieństwa do nieruchomości

wycenianej wymienione w p. 4.4 standardu.

Samoistny obrót nieruchomościami zadrzewionymi lub zakrzewionymi praktycznie nie

występuje. Grunty zadrzewione lub zakrzewione stanowią z zasady części

nieruchomości rolnych nabywanych w obrocie miedzy rolnikami w celu powiększenia

gospodarstwa rolnego.

Również rynek dzierżaw nieruchomości leśnych jest praktycznie bardzo ograniczony i

zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej z powyższych względów

stanowi istotne ograniczenie.

2. Stan prawny nieruchomości leśnych.

Badając stan prawny nieruchomości leśnych musimy brać pod uwagę regulacje

szczególne dotyczące tych nieruchomości zawarte w art. 13 ustawy o lasach. Regulacje

te dotyczą między innymi obowiązków jakie ciążą na właścicielach lasu w zakresie:

1) ponownego wprowadzenia roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w

okresie do 2 lat od usunięcia drzewostanu,

2) przebudowy drzewostanu który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki

leśnej zawartych w planie urządzenia lasu, uproszczonym planie urządzenia lasu

lub decyzji starosty.

Regulacje te tworzą obciążenie nieruchomości leśnej prawem którego realizacja wiąże

się z poniesieniem określonych kosztów. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny

nieruchomości leśnej w odniesieniu do której zachodzą przesłanki wymienione w p. 1 i

2 powinien zaznaczyć w operacie skutki finansowe wynikające z tego prawa.

Dotyczy to w szczególności nieruchomości leśnych pozbawionych drzewostanów lub

nieruchomości leśnych pokrytych uprawami i młodnikami.

3. Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu mieszanym, metodą

wskaźników szacunkowych gruntów.

W obecnych warunkach mało rozwiniętego rynku nieruchomości leśnych, podejście

mieszane, metoda wskaźników szacunkowych gruntów, będzie najczęściej stosowana.

Stosując tę metodę określamy wartość gruntów.

W tym celu podano w tab. 1 – jako informacje pomocnicze dla rzeczoznawcy

majątkowego – wysokości współczynników korekcyjnych v i zależne od tych cech

nieruchomości leśnych które mogą wpływać na ich wartość niezależnie od parametrów

określających wysokość wskaźnika szacunkowego gruntu leśnego.

Tabl. 1 . Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych

cech wysokości współczynników korekcyjnych.

cech

Cechy rynkowe

Ocena

Współczynniki

korekcyjne v i

- bardzo dobry

- dobry

- częściowo

zdegradowane

- znacznie

zdegradowane

0,1

0,05

Stopień degradacji siedliska

Leśnego

- 0,05

- 0,1

Położenie nieruchomości w strefie

szkodliwego oddziaływania

przemysłu na drzewostany (czynniki

o charakterze abiotycznym)

- nie występuje

- uszkodzenia słabe

- uszkodzenia średnie

- uszkodzenia silne

0,2

0,05

- 0,1

- 0,2

Położenie nieruchomości w

obszarach zagrożonych masowym

występowaniem szkodników

pierwotnych

nie występuje

występuje

+0,05

- 0,05

Położenie nieruchomości w

obszarach zagrożonych lub

opanowanych przez szkodniki

wtórne

nie występuje

występuje

+0,05

- 0,05

Położenie nieruchomości w

odniesieniu do drogi głównej lub

działki siedliskowej

bardzo dobre

dobre

słabe

+0,1

+0,05

- 0,1

bardzo dobre

dobre

średnie

trudne

b. trudne

0,2

0,1

- 0,1

- 0,2

Możliwości przeprowadzenia

zrywki (warunki)

bardzo dobra

dobra

niska

+0,1

+0,05

- 0,05

7. Jakość drogi dojazdowej

8. Sąsiedztwo użytków przyległych

bardzo korzystne

korzystne

przeciętne

niekorzystne

+0,05

0,00

- 0,05

- 0,1

bardzo dużej

przydatności

0,1

9. Walory rekreacyjne nieruchomości

duża przydatność

0,05

mała przydatność

0,00

nieprzydatne

- 0,05

W celu określenia wartości nieruchomości leśnej do wartości gruntów należy dodać

wartość drzew oraz drzewostanów, jeśli na wycenianej nieruchomości się znajdują.

Wartość drzew i drzewostanów określamy zgodnie z zasadami określonymi w punkcie 5

Standardu.

4. Określenie wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych w podejściu

mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntów.

Wartość tych nieruchomości określamy jako sumę wartości gruntów oraz części

składowych nieruchomości w rozumieniu art. 47 i 48 Kodeksu Cywilnego. Wysokości

wskaźników szacunkowych gruntów zadrzewionych i zakrzewionych określa się

zgodnie z p. 4.15 Standardu.

W procesie określenia wartości gruntów zadrzewionych i zakrzewionych - z uwagi na

nie występowanie tych nieruchomości w obrocie rynkowym – będzie to najczęściej

stosowana metoda. W metodzie tej uwzględniono wpływ na wartość gruntów cech

nieruchomości innych niż cechy wyznaczające wysokości wskaźników szacunkowych

gruntów.

W tym celu podano w tab. 2 – jako informacje pomocnicze dla rzeczoznawcy

majątkowego – wysokości współczynników korekcyjnych v i dotyczące tych cech

nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych, które mogą wpływać na ich wartość,

niezależnie od parametrów określających wysokość wskaźnika szacunkowego gruntu

określonego w zał. Nr 1 p.1.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002

w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania

operatu szacunkowego.

Tabl. 2. Skale ocen cech gruntów zadrzewionych i zakrzewionych oraz wynikających z

tych cech współczynników korekcyjnych.

Numer

cechy

Cechy rynkowe

Ocena

Współczynniki

korekcyjne

bardzo dobre

+ 0,2

dobre

+ 0,1

Możliwość przeprowadzenia

zrywki (warunki)

średnie

0,0

trudne

- 0,1

bardzo trudne

- 0,2

Dostępność i związana z tym

możliwość transportu drewna

(warunki dojazdu)

droga utwardzona

+ 0,1

droga gruntowa

0,0

brak dojazdu

- 0,1

bardzo duża

przydatność

0,1

Walory rekreacyjne

duża przydatność

0,05

mała przydatność

0,0

nieprzydatne

- 0,05

5. Określenie wartości rynkowej drzew i drzewostanów.

Wartość rynkową drzew i drzewostanów określono jako iloczyn metrów sześciennych

drewna występującego w drzewostanie oraz ceny tego drewna jaka występuje na rynku

lokalnym lub sprzedawana jest na tym rynku przez nadleśnictwa. Ponieważ jednostką

miary w obrocie drewnem jest m 3 wyrażający miąższość netto, zatem zachodzi

potrzeba przeliczenia zinwentaryzowanego na nieruchomości zapasu brutto na netto.

Współczynniki przeliczeniowe służące do obliczenia miąższości netto zawiera tabela 3.

Tabl. 3: Współczynniki służące do obliczania miąższości netto.

Klasy wieku

Rodzaj

drzewa

III

V i wyżej, KO,

KDO, BP,

przestoje

Sosna, modrzew

0,72

0,75

0,77

0,79

Świerk, jodła,

daglezja

0,78

0,80

0,82

Dąb, jesion, klon,

jawor, wiąz i inne

twardoliściaste

0,70

0,72

0,73

0,75

Buk, grab

0,81

0,84

0,86

0,87

Brzoza, olsza

0,73

0,75

0,77

0,79

Osika, topola,

wierzba, lipa

0,74

0,77

0,79

0,80

Źródło: Instrukcja urządzania lasu; część ogólna. Ministerstwo Ochrony Środowiska,

Zasobów Naturalnych i Leśnictwa oraz Dyrekcja Generalna Lasów

Państwowych. Warszawa 1994

6. Słownik do Standardu V.6.

Użyte w Standardzie określenia oznaczają:

6.1. Degradacja siedliska leśnego – obejmuje grunty których leśna wartość użytkowa

zmalała, w szczególności w wyniku pogorszenia się warunków przyrodniczych albo

wskutek zmian środowiska oraz działalności przemysłowej a także działalności

leśnej.

6.2. Drobnica użytkowa – sortymenty nie korowanego drewna okrągłego w grubszym

końcu o 5 cm przeznaczone do przerobu przemysłowego; np. drobnica leśna do

wyrobu płyt pilśniowych; stanowią ją zdrowe tyczki o grubości w cieńszym końcu

od 0,5 cm, okrzesane gałęzie, chrust brzozowy hutniczy, kołki faszynowe itp..

6.3. Drogi leśne – drogi położone w lasach nie będące drogami publicznymi w

rozumieniu przepisów o drogach publicznych.

6.4. Drzewa - rośliny wieloletnie wytwarzające zdrewniały naziemny pęd główny (pień)

oraz koronę składającą się z pędów bocznych.

6.5. Drzewostan bliskorębny – drzewostan należący do przedostatniej klasy wieku

przyjętej dla drzewostanu rębnego, np. dla sosny IV klasy (60 – 80).

6.6. Drzewostan przeszłorębny – drzewostan który przekroczył przyjęty wiek rębności.

6.7. Drzewostan rębny – drzewostan który ze względu na wiek i wymiary drzew

umożliwia zaspokojenie określonych potrzeb społecznych na surowiec drzewny

(dojrzałość rębna).

Drzewostan ten należy do ostatniej klasy wieku określonej w planie urządzania lasu

dla danego gatunku; przykładowo dla sosny V klasa wieku (80 – 100).

6.8. Gospodarka leśna – działalność leśna w zakresie urządzenia, ochrony i

zagospodarowania lasu, utrzymania i powiększania zasobów i upraw leśnych,

gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania – z wyjątkiem skupu – drewna, żywicy,

choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także

sprzedaż tych produktów, oraz realizację pozaprodukcyjnych funkcji lasu.

6.9. Grubizna – drewno okrągłe o średnicy w cieńszym końcu bez kory co najmniej 5

cm.

6.10. Halizna – grunt leśny pozbawiony drzewostanu dłużej niż dwa lata oraz uprawy i

młodniki I klasy wieku o stopniu zadrzewienia niższym niż 0,5.

6.11. Inwentaryzacja stanu lasu – dokumentacja sporządzona dla lasów o powierzchni do

10 ha nie stanowiących własności Skarbu Państwa zawierająca opis lasów i gruntów

przeznaczonych do zalesienia; szczegółowy opis tej dokumentacji zawiera

Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, zasobów Naturalnych i Leśnictwa z

dnia 28 grudnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzenia planu

urządzania lasu, uproszczonego planu urządzenia lasu oraz inwentaryzacji stanu lasu

(Dz.U. z 1999 Nr 3 poz. 16).

6.12. Klasa bonitacji drzewostanu – wskaźnik możliwości produkcyjnej siedliska leśnego

i drzewostanu.

6.13. Klasa wieku – umowny okres, zwykle 20-letni umożliwiający zbiorcze

przegrupowanie drzewostanów według ich wieku. I kl. wieku obejmuje drzewostany

do 20 lat, II – do 40 lat, III – do 60 lat. W młodszych klasach wieku wyróżnia się

również podklasy, np. Ia – do 10 lat, Ib – do 20 lat, IIa – do 30 lat, itd.

6.14. Krzewy – rośliny drzewiaste, które nie tworzą wyraźnego pnia, lecz rozgałęziają się

do samej ziemi. Ich wysokość wynosi od 1 do 5 m.

6.15. Linie podziału powierzchniowego – zespół linii ostępowych (gospodarczych) i

oddziałowych dzielących kompleks leśny na oddziały. Szerokość linii oddziałowej

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: