Artykuł - Bezpieczeństwo inwestycji budowlanych (luty 2008).pdf - Dom i mieszkanie - zrób sam, poradniki (hasło 123) (Brutus39) - leoo

BEZPIECZEŃSTWO

UBEZPIECZENIA DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Bezpieczeństwo

inwestycji budowlanych

Dla zapewnienia szczelnej i prawidłowej ochrony przed ryzykami procesu budowla-

nego niezbędne jest zawarcie polis celowych oraz ulokowanie wszystkich zagadnień

ubezpieczeniowych w gestii inwestora. Strategiczną decyzją pozostaje jedynie, czy

zarządzanie ubezpieczeniami pozostawić we własnych kompetencjach, czy też skorzy-

stać z usług zewnętrznych specjalistów.

Specyfika ryzyk budowlano–montażowych

Dla każdego z tych podmiotów prawo deﬁ niuje określony

zakres działań i odpowiedzialności. Jednym z nich jest obowiązek

posiadania polisy odpowiedzialności cywilnej projektanta czy

kierownika budowy. Obowiązku takiego nie posiada jednak

ani ﬁ rma wykonawcza, ani sam inwestor. Tak więc zawar-

cie przez nich takiej lub innej polisy jest w zasadzie decyzją

dobrowolną. Niemniej, wymagania dotyczące dodatkowych

ubezpieczeń narzucają przykładowo warunki kontraktowe

Zgodnie z obowiązującym prawem uczestnikami procesu

budowlanego są:

Inwestor

•

Inspektor nadzoru budowlanego

•

Projektant

•

Kierownik budowy/ robót

Facility Manager | Luty 2008 | nr 1 |

•

BEZPIECZEŃSTWO

FIDIC lub instytucje operujące środkami unijnymi oraz banki

zaangażowane w ﬁ nansowanie inwestycji.

Ponadto dadzą inwestorowi pierwszeństwo w uzyskiwaniu

odszkodowań oraz kontrolę nad ich rozdysponowaniem.

Polisa celowa

Z natury rzeczy każdy z podmiotów zaangażowanych w pro-

ces budowlany zawiera polisy, które mają za zadanie chronić

przede wszystkim jego własne interesy. Stąd też inwestor,

chcąc zapewnić pełne bezpieczeństwo sobie oraz inwestycji,

w którą angażuje własne środki, powinien dążyć do zawarcia

polis celowych .

Dzięki swej konstrukcji polisy celowe zapewnią pra-

widłowe zabezpieczenie ogółu specyﬁ cznych ryzyk, często

dostrzegalnych jedynie z perspektywy inwestora. Pozwolą

na objęcie ochroną ubezpieczeniową wszystkich prac wyko-

nawców i dostawców, zapewniając także minimalizację

zagrożeń płynących z nieadekwatnych, indywidualnych

limitów ubezpieczenia lub zakresów odpowiedzialności

niepokrywających potencjalnych roszczeń.

Dobrze skonstruowane polisy celowe, oprócz zabezpieczenia

odpowiedzialności inwestora, są również narzędziem kontroli

kosztów związanych z ubezpieczeniami wkalkulowywanymi

w cenę usług. Okażą się również pomocne w nadzorze nad

terminowym zakończeniem realizacji, zapewniając dodatkowe

ﬁ nansowanie w razie zejścia wykonawcy z placu budowy.

Produkty ubezpieczeniowe

Na rynku ubezpieczeniowym funkcjonuje szereg nowo-

czesnych produktów dostosowanych do specyﬁ ki kontraktów

budowlanych. Są to rozwiązania uwzględniające skalę, prze-

znaczenie oraz sposób ﬁ nansowania przedsięwzięcia. Wielkość

składki jest kalkulowana w zależności od usytuowania i spe-

cyﬁ ki powstającego obiektu, mienia otaczającego, wysokości

zabudowy czy projektowanych instalacji.

Skuteczne zabezpieczenie inwestycji budowlanej powinno

składać się przynajmniej z czterech podstawowych rodzajów

polis celowych.

Ubezpieczenie budowlano-montażowe ( CAR/EAR )

Obejmuje cały proces inwestycyjny: realizowane obiekty

i montaż, bez względu na rodzaj, technologię i metodę wyko-

nywania, zastosowany sprzęt, wyposażenie, a także zaplecze

budowy. Z punkty widzenia inwestora polisa zawierana jest na

czas trwania kontraktu (przez wykonawców zgoła inaczej – naj-

częściej w formie umowy generalnej na wszystkie realizowane

przez wykonawcę prace), a ubezpieczonymi są tutaj wszystkie

REKLAMA

| nr 1 | Luty 2008 | Facility Manager

BEZPIECZEŃSTWO

podmioty uczestniczące – zarówno inwestor, inwestor zastęp-

czy, generalny wykonawca, podwykonawcy lub spółki celowe.

Ubezpieczenia budowlano-montażowe są w swojej konstrukcji

oparte o formułę ryzyk wszystkich nienazwanych ( all risks ),

która cechuje się także dużą ilością wyłączeń. Dlatego należy

w sposób uważny i szczegółowy zdeﬁ niować wymagania, aby

wprowadzić do umowy właściwe klauzule i ustalić optymalne

i pożądane wielkości limitów, franszyz i udziałów własnych.

Program ubezpieczeniowy inwestycji

Koncentracja nadzoru nad ubezpieczeniami w gestii inwestora,

to rozwiązanie najkorzystniejsze dla realizowanego procesu budow-

lanego. Znajomość przedsięwzięcia od jego wczesnego stadium,

a co za tym idzie – możliwie pełna identyﬁ kacja potencjalnych

zagrożeń – pozwalają na odpowiednio wczesne wdrożenie opty-

malnych rozwiązań. Wynegocjowanie limitów polis celowych oraz

uszczegółowienie zakresu ubezpieczenia już na etapie biznes planu

pozwolą także na określenie poziomów partycypacji w koszcie

ubezpieczeń od chwili wyboru wykonawców. Późniejsza centra-

lizacja administrowania programem zapewni skuteczny monito-

ring płatności rat. Nie mniej istotne będzie prawo pierwszeństwa

w uzyskiwaniu odszkodowań oraz ich ewentualnego rozdziału

między innych uczestników procesu budowlanego.

Ubezpieczenie ALOP/ MOLP

Powyższe enigmatyczne skróty oznaczają ubezpieczenie utraty

zysku na wypadek szkód budowlano-montażowych (ALOP)

powstałych podczas realizacji lub szkód w maszynach budow-

lanych (MOLP). Dzięki tym polisom można uzyskać odszko-

dowanie z tytułu ewentualnych strat lub zwiększonych kosztów

działalności inwestora, wynikających z opóźnień w oddaniu

inwestycji do użytku. Zawarcie ich jest dla inwestora zasadne,

ponieważ wyłącznie on jest w stanie przewidzieć zdarzenia

mogące wystąpić się w trakcie trwania inwestycji już na etapie

jej planowania i zabezpieczyć się stosownymi zapisami. Wśród

potencjalnych zdarzeń wymienić tutaj można: zakłócenia pod-

czas etapowania, przerwy w wykonawstwie, niewłaściwy sposób

transportu czy składowania mienia.

Kompleksowy program ubezpieczeniowy inwestycji i jego

koncentracja w jednym ośrodku decyzyjnym jest nieodzowna

dla bezpieczeństwa i opłacalności prowadzonego przedsięwzię-

cia. Do rozstrzygnięcia pozostaje, czy inwestor będzie w stanie

samodzielnie nadzorować wszelkie działania związane z kon-

struowaniem programu, negocjacją i wyborem oferty, a następ-

nie jego skuteczną obsługą, czy też skorzysta z outsourcingu ,

powierzając to zadanie podmiotowi zewnętrznemu.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej ( OC )

Polisa odpowiedzialności cywilnej powinna być zawierana

przez inwestora i obejmować swoim zakresem zarówno pro-

wadzoną przez niego działalność, jak i działalność wszystkich

podmiotów (wykonawcy, inżyniera kontraktu, projektanta itp.)

uczestniczących w procesie budowlanym. Możliwa jest tutaj for-

muła celowa – na daną inwestycję, z uwzględnieniem współubez-

pieczenia jej uczestników. Posiadanie szeroko zakresowej polisy

OC nie powinno jednak zwalniać służb inwestora od dokonania

pełnej analizy polis OC posiadanych przez innych uczestników

budowy oraz spełnienia przez nich wymogu dostosowania swoich

zakresów do skali realizowanego kontraktu.

Outsourcing ryzyka

Wdrożenie dedykowanego programu ubezpieczeniowego

dla inwestycji oraz jego późniejsze administrowanie to proces

wymagający specjalistycznej wiedzy i rynkowego doświad-

PRZYKŁADY KLAUZUL OCHRONNYCH

Klauzula wadliwego elementu – ważna na wypadek, gdy wsku-

tek uszkodzenia jednego elementu ucierpiały również inne elementy

budowlane/montażowe; dzięki tej klauzuli ubezpieczyciel pokryje koszty

naprawy/wymiany elementu, który uległ uszkodzeniu („wadliwy ele-

ment”), ale również naprawy/wymiany zniszczonego na skutek tego

zdarzenia mienia.

Gwarancje ubezpieczeniowe

Istotą gwarancji jest zabezpieczenie interesu inwestora co

do należytego wykonania zobowiązań kontraktowych przez

wykonawców . Realizacji inwestycji towarzyszy zazwyczaj szereg

zabezpieczeń ﬁ nansowych, m.in.: zwrotu zaliczki, terminowego

wykonania, usunięcia wad i usterek. Niezbędne jest, aby były

one jasno zdeﬁ niowane i z góry określone. W sytuacji, gdy inwe-

stor akceptuje stosowanie gwarancji ubezpieczeniowych, jego

rola winna się sprowadzać do określenia właściwych wzorów,

wysokości gwarantowanych kwot i terminów ważności.

Klauzula „władze lokalne i publiczne” – ochrona przed skutkami

zmian przepisów budowlanych w trakcie realizacji inwestycji powodu-

jących dodatkowe koszty, np. wykonania projektów zamiennych.

Klauzula transportowa – w ramach typowej polisy ubezpieczyciel

nie bierze odpowiedzialności za materiały transportowane na budowę,

ewentualnie wprowadza limity kilometrów bądź wartości transportu;

wynegocjowanie prawidłowej treści klauzuli zniesie te ograniczenia,

zapewniając ochronę podczas transportu dla materiałów lub urządzeń

z dowolnego miejsca na świecie - na teren budowy.

Facility Manager | Luty 2008 | nr 1 |

BEZPIECZEŃSTWO

czenia, często wykraczający poza kompetencje i faktyczne

zadania inwestora. Stąd też kwestie te są coraz częściej

powierzane podmiotowi zewnętrznemu, jakim jest doradca

ubezpieczeniowy. Takie podejście zapewnia większe korzyści,

z których najważniejszymi są:

Optymalizacja zakresu – doradca będzie dysponował wieloma

w całym procesie szkodowym, w tym prowadzenie przez

brokera równoprawnych negocjacji z ubezpieczycielem,

zapewni otrzymanie odszkodowania.

•

Strategiczną decyzją dla bezpieczeństwa procesu budowlanego

nie jest już zatem rozstrzyganie konieczności posiadania polis

celowych przez inwestora, lecz zdeﬁ niowanie, kto powinien zarzą-

dzać programem ubezpieczeniowym inwestycji. Czy zawierając

polisy, oprzeć się wyłącznie na własnej wiedzy, zaakceptować

bezpośrednio ofertę ubezpieczyciela, czy też uprawnić do tego

ﬁ rmę zewnętrzną, zyskując możliwość wydatnego polepszenia

jakości ochrony przy mniejszych kosztach? Analizując potencjalne

korzyści obu wariantów wydaje się, że współpraca z wyspecjalizo-

wanym doradcą przyniesie lepsze wyniki. Takie działanie zapewni

bezpieczeństwo i realne korzyści ekonomiczne. Ale ostateczna

decyzja należy już oczywiście do kierownictwa ﬁ rmy.

Grzegorz Modliszewski ■

ofertami ubezpieczycieli, również z rynków zagranicznych;

pozwoli to na rekomendacje rozwiązań najlepiej dostoso-

wanych do specyﬁ ki kontraktu.

Wprowadzenie dodatkowych zapisów – klauzul eliminują-

•

cych niekorzystne zapisy ogólnych warunków ubezpieczenia

oraz rozszerzających zakres ochrony.

Realne oszczędności ekonomiczne – zabezpieczenie kon-

•

traktu budowlanego za najlepszą stawkę, również w ujęciu

kosztowym, gdzie prowizja za obsługę pobierana będzie od

ubezpieczyciela, w którym inwestor uplasuje ryzyko, nie

obciąży więc jego budżetu.

Usprawnienia organizacyjne – przejęcie całości kompetencji

•

związanych z zarządzaniem programem ubezpieczeniowym

widocznie odciąży służby administracyjne inwestora.

Koordynacja likwidacji szkód – reprezentowanie inwestora

Kierownik Zespołu Ubezpieczeń

Budowlano–Montażowych i Technicznych

STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi

•

STUDIUM PRZYPADKU: OCHRONA UBEZPIECZENIOWA STANOWIĄCA OFERTĘ BEZ POKRYCIA

Oferta bez pokrycia to pozornie bardzo atrakcyjna, często złożona

w „ostatniej chwili” propozycja ochrony ubezpieczeniowej. Nierealna

pod względem cenowym, zakresowym i, co najważniejsze, nieauto-

ryzowana przez ubezpieczyciela. Zjawisko coraz częściej spotykane na

rynku inwestycji budowlanych, na które inwestorzy powinni zwracać

szczególną uwagę.

Skutek

Wynikiem zaistniałej sytuacji są pretensje i brak zaufania inwestora

względem własnego doradcy, jako tego, który świadome zawyża składki.

W rezultacie kierownictwo udziela pełnomocnictw pośrednikowi, który

zobowiązał się przygotować konkurencyjną ofertę.

W zadeklarowanym czasie pośrednik nie przedstawia oferty potwierdzo-

nej przez żadne towarzystwo ubezpieczeń. Nie jest w stanie znaleźć na

rynku tego, co spełni oczekiwania, za zaproponowaną wcześniej „rażąco

niższą cenę”. W efekcie inwestor odzyskuje zaufanie do swojego doradcy

i pomimo opóźnień, realizacja kontraktu budowlanego rozpoczyna się.

Studium Przypadku

Rozpoczyna się budowa dużego centrum handlowo-usługowego. Na życzenie

inwestora jego doradca ubezpieczeniowy opracowuje założenia programu

ubezpieczenia wszelkich ryzyk budowy i montażu z sekcją III (ALOP) włącz-

nie. Kontrakt opiewa na kwotę ponad ćwierć miliarda złotych. Szczegółowe

wymagania ubezpieczeniowe otrzymuje także generalny wykonawca, który

udostępnia je swojemu pośrednikowi ubezpieczeniowemu.

Efekt

Analizując powyższy przypadek, należy wskazać kilka jego płaszczyzn:

etykę konkurencji, brak profesjonalizmu pośrednika oraz prawne kon-

sekwencje składania ofert bez pokrycia. Opisane zdarzenie to nie tylko

podejmowanie zobowiązań bez szans na ich późniejszą realizację, ale

także świadome wprowadzanie inwestora w błąd, poprzez koncentrację

na aspektach cenowych, bez względu na nieporównywalnie gorszy zakres

ochrony. Niepoinformowanie o różnicach to nic innego, jak brak dbałości

o interesy klienta. Następujące później próby uplasowania pokrycia ryzyk

to działanie nonszalanckie, podszyte brakiem wiedzy, a przede wszystkim

mogące narazić inwestora na daleko idące negatywne konsekwencje.

Przyczyna

Dysponując opracowanymi założeniami, pośrednik składa inwesto-

rowi ofertę znalezienia ubezpieczenia „o znacząco niższym koszcie”. Na

potwierdzenie przedkłada zaaranżowaną wcześniej dla generalnego

wykonawcy polisę, posiadającą atrakcyjną stawkę, jednak odbiegającą

od standardu przyjętego wcześniej przez inwestora. Zawierającą także

liczne ograniczenia, m.in. zapis, że jej warunki dotyczą kontraktów o nie-

porównywalnie niższej (o blisko połowę) wartości. Pośrednik potwier-

dza gotowość uzyskania ochrony dla realizowanej inwestycji w cenie

dwukrotnie niższej. Oczywiście uzyskanie takiej stawki będzie możliwe

jedynie przy nieadekwatnych zakresach ubezpieczenia, lecz fakt ten

zostaje przed inwestorem ukryty.

Wojciech Hartung

Członek Zarządu

Dyrektor ds. Ubezpieczeń

STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi

| nr 1 | Luty 2008 | Facility Manager

Uwaga na „okazje”

Artykuł - Bezpieczeństwo inwestycji budowlanych (luty 2008).pdf

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: