Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości.PDF

Nieruchomości

Przeglądaj tym dziale: Odpowiedzi | Artykuły | Opinie

prawne | Dokumenty | Ustawy | Forum

Data: 01.04.2008 r.

Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości?

Definicja współwłasności

Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność

tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)" .

Oznacza to, że z współwłasnością mamy do czynienia wówczas, gdy jedno i to samo

prawo własności jednej i tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm

osobom. Współwłasność jest zagadnieniem bardzo szerokim i odnosi się do wielu spraw.

Istotę współwłasności oddają trzy charakterystyczne elementy, to jest:

• jedność przedmiotu,

• wielość podmiotów,

• niepodzielność wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu polega na tym, że wspólne prawo własności dotyczy jednej

konkretnej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, wobec czego współwłasnością objęta jest

np. jedna, ściśle określona działka gruntu, a w sytuacji, gdy wspólna nieruchomość

gruntowa składa się z kilku działek, współwłasnością będzie objęta każda z działek z

osobna. Przedmiotem współwłasności nigdy nie jest zespół rzeczy (np. spadek, majątek

małżeński, majątek spółki cywilnej). W związku z tym współwłasność powstała w drodze

spadku nigdy nie będzie się odnosiła do spadku jako całości, ale będzie wyrażała się we

wspólnym prawie własności spadkobierców w stosunku do poszczególnych przedmiotów

wchodzących w skład masy spadkowej.

Przykład:

• W sytuacji, w której w skład spadku wchodziłoby mieszkanie i działka gruntu,

spadkobiercy będą w odpowiedniej części współwłaścicielami poszczególnych

przedmiotów spadku. W przypadku, gdy na podstawie ustawy dziedziczy trzech

spadkobierców, każdy z nich stanie się właścicielem mieszkanie w1/3 i działki

gruntu także w 1/3.

Identyczna zasada odnosi się do majątku zgromadzonego w ramach współwłasności

małżeńskiej lub współwłasności wynikającej ze stosunku spółki. W tych przypadkach

również współwłasność rozciąga się na każdy z przedmiotów z majątku z osobna.

Wielość podmiotów jest chyba najbardziej istotną cechą współwłasności, gdyż dopiero

wówczas, gdy to samo prawo, ta sama rzecz należy do kilku, a więc co najmniej do

dwóch osób, możemy mówić o współwłasności. Nie jest wymagane, by współwłaścicielami

była chociaż dwójka osób fizycznych, czyli dwie istoty ludzkie, podmiotami wspólnego

prawa mogą być też osoby prawne (instytucje czy spółki wyposażone przez prawo w

przymiot osobowości prawnej). Wielość podmiotów może dotyczyć różnych konfiguracji

osób prawnych i osób fizycznych - ważne jest tylko to, by po stronie właściciela

występował więcej niż jeden podmiot (np. co najmniej dwie osoby prawne, dwie osoby

fizyczne lub osoba fizyczna i osoba prawna).

Pewien problem może się nasuwać w przypadku spółek kapitałowych (spółki akcyjnej,

spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albowiem fakt, że wiele osób posiada udziały

bądź akcje, nie jest wystarczający do uznania, iż mamy do czynienia z wielością

podmiotów po stronie właściciela - bowiem to spółki kapitałowe, jako podmioty

wyposażone w odrębną osobowość prawną, są właścicielami poszczególnych składników

majątku. Akcjonariusze albo udziałowcy nie są w żadnej części właścicielami ruchomości,

nieruchomości oraz innych praw majątkowych, które nabyła taka spółka. Spółka

kapitałowa to w rozumieniu prawa jeden podmiot - jedna osoba posiadająca własną

osobowość prawną i dopiero ustanowienie prawa własności do tej samej rzeczy z innymi

osobami fizycznymi czy też osobami prawnymi wypełni wymóg wielości podmiotów

charakterystyczny dla współwłasności.

W przypadku wielości podmiotów istotne jest więc, aby osoby będące współwłaścicielami

były odrębnymi bytami prawnymi, czyli muszą to być różne osoby fizyczne bądź osoby

prawne.

jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie

przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu

korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą

niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości

wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np.

ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z

rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono

poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko

przejawem porozumienia właścicieli co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze

współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym

ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie

rozporządzać. Takiego ogródka nie można sprzedać, bez sprzedaży udziału w

nieruchomości. Wielkość takiego ogródka wcale nie musi odpowiadać wielkość udziału we

własności, bo nie jest ona związana z prawem własności. Prawo do korzystania jest

wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być

oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi

Niepodzielność prawa

zmienione.

Współwłasność nie jest jednorodną instytucją prawa; zgodnie z brzmieniem art. 196 k.c.,

może występować w dwóch różnych postaciach, a mianowicie w formie współwłasności

ułamkowej albo współwłasności łącznej.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkowa (w częściach ułamkowych), najprościej mówiąc, polega na tym,

że wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli jest określona odpowiednim ułamkiem.

Suma udziałów wszystkich współwłaścicieli wynosi zawsze 1 (jeden), gdyż suma ta

wyraża całość prawa własności wobec całej nieruchomości objętej współwłasnością.

Wartość ułamków może być taka sama bądź różna u każdego ze współwłaścicieli.

Przykład:

• Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są cztery osoby: A, B, C oraz D ich udział

we współwłasności może być równy i wynosić po 1/4 lub może zdażyć się też, że

udział każdej z osób będzie inny A = 1/8, B = 2/8, C = 4/8, D = 1/8, ale suma

zawsze wynosi jeden.

Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granicę

jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycję w stosunkach

wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel,

tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd

nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też

obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do

ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli

będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.

Przykład:

• Właścicielami budynku są A z udziałem 1/7, B z udziałem 2/7 oraz C z udziałem

4/7. Współwłaściciele dokonali remontu dachu, którego koszt wyniósł 70 tys. zł.

Koszty tego remontu rozkładają się proporcjonalnie do wysokości ich udziałów: A

- 10 tys. zł, B - 20 tys. zł oraz C - 40 tys. zł.

Udział stanowi idealną część prawa. Współwłaściciel może zbyć swój udział. Jednak nie

ma prawa do rozporządzania fizycznie wyodrębnioną częścią nieruchomości, nawet w

części odpowiadającej wielkości jego udziału. Dopiero znosząc współwłasność można

podzielić nieruchomość na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli.

Współwłasność łączna

Współwłasności takiej nie można opisać żadnym ułamkiem, odnosi się zawsze do całej

rzeczy, całej nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli (małżonek, wspólnik spółki

cywilnej) nie może zbyć swojego udziału we współwłasności łącznej tak długo, jak długo

ta współwłasność trwa.

Charakter osobisty współwłasności łącznej wyraża się właśnie tym, że pomiędzy

współwłaścicielami muszą istnieć jakieś relacje osobiste, które mogą to wynikać z

małżeństwa bądź z umowy spółki. Zniesienie tych osobistych więzów skutkuje ustaniem

współwłasności łącznej i przekształceniem jej we współwłasność ułamkową. Zawsze gdy

pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu bądź separacji, czy też spółka cywilna ulega

rozwiązaniu, współwłasność łączna przestaje istnieć, gdyż kończy również swój byt

stosunek osobisty, który stanowił jej podstawę.

małżonkami

oraz

wspólnikami spółki cywilnej

Współwłasność powstaje na podstawie różnych zdarzeń prawnych. Każda rzecz, prawo

może stać się własnością na podstawie różnych tytułów prawnych, które z mocy ustawy

mogą decydować o rodzaju współwłasności.

Jak powstaje współwłasność - źródła współwłasności

Różne zdarzenia prawne powodują powstanie współwłasności, nie ma jednak jakiegoś

zamkniętego katalogu tych zdarzeń. Dlatego też nie sposób przedstawić wszystkich

sytuacji, które powodują to, że nieruchomość stała się własnością kilku osób

jednocześnie. Do takich typowych sytuacji należą:

• spadek,

• małżeństwo,

• spółka cywilna,

• orzeczenie sądu,

• czynność prawna,

• zdarzenia faktyczne.

Spadek

Prawa i obowiązki, które wchodzą w skład spadku, przechodzą w drodze dziedziczenia na

rzecz spadkobiercy albo spadkobierców. Jeżeli do dziedziczenia dojdzie na rzecz więcej

niż jednej osoby, pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność praw i obowiązków

Współwłasność łączna (wspólność łączna) jest zawsze związana z jakimś prawem

osobistym. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa

wspólność małżeńska, która powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa. W odróżnieniu od

współwłasności ułamkowej współwłasność łączna ma charakter bezudziałowy

Współwłasność łączna może powstać tylko w ściśle określonych przez prawo sytuacjach,

tylko i wyłącznie ze wskazanych w ustawie stosunków prawnych. Współwłasność łączna

powstaje tylko i wyłącznie pomiędzy

spadkowych, co wynika z art. 1035 k.c., zgodnie z treścią którego: „ Jeżeli spadek

przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku

stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z

zachowaniem przepisów niniejszego tytułu." Współwłasność powstaje od chwili otwarcia

spadku, czyli już od momentu śmierci spadkodawcy i powstaje ona z mocy samego

prawa.

Nie ma żadnego znaczenia, czy podstawą powstania współwłasności jest dziedziczenie

ustawowe, czy też dziedziczenie testamentowe. Zawsze gdy do spadku powołanych jest

kilka osób, pomiędzy nimi powstaje współwłasność.

Pomiędzy spadkobiercami powstaje współwłasność ułamkowa - w takiej części w jakiej

poszczególni spadkobiercy dziedziczą po spadkodawcy. Zob.: Czym jest spadek - czyli co

możesz odziedziczyć?

Małżeństwo

Sam fakt zawarcia małżeństwa wywiera skutki w sferze praw majątkowych małżonków;

od chwili zawarcia małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje zazwyczaj ustrój

majątkowy zwany wspólnością ustawową (chyba że został on wyłączony intercyzą).

Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o.: „ Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami

z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty

majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich

(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do

majątku osobistego każdego z małżonków.

Pomiędzy małżonkami powstanie współwłasność łączna i od tej chwili wszystko, co

nabędą małżonkowie wejdzie w skład ich majątku wspólnego. Majątek, jaki małżonkowie

zgromadzili przed zawarciem małżeństwa, będzie zaś stanowił ich majątek odrębny, który

nie będzie objęty współwłasnością. Zob.: Co składa się na majątek wspólny małżonków?

Współwłasność łączna będzie dotyczyła całego majątku wspólnego małżonków tak długo,

jak długo będzie trwało małżeństwo bądź do czasu ustanowienia rozdzielności

majątkowej. Z chwilą rozwodu ustanie pomiędzy małżonkami współwłasność ustawowa i

w konsekwencji tego zniknie także współwłasność łączna. Natomiast na przedmiotach, w

tym także na nieruchomościach, które małżonkowie nabyli w ramach wspólności

małżeńskiej, powstanie współwłasność ułamkowa. Taki sam skutek będzie miało również

orzeczenie przez sąd separacji lub zniesienie przez małżonków w drodze umowy

współwłasności ustawowej.

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że zawarcie małżeństwa nie zawsze będzie się

łączyło z powstaniem wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Małżonkowie przed

wstąpieniem w związek małżeński mogą w drodze umowy znieść lub ograniczyć

wspólność małżeńską. Umowa taka, zwana intercyzą, może nawet doprowadzić do tego,

że każdy z małżonków będzie posiadał majątek odrębny i nie powstanie pomiędzy nimi

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: